別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 高松 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 -20 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　藤本　靖子   TEL.

鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 35,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市一宮町字山ノ神４０４番３ ②地積 　(㎡) 306   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の住宅地域 西4m市道 水道、下水 一宮 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 一宮駅東方 450m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地域として成熟しており、現在の住環境を維持するものと予測する。コロナの影響は和らぎつつあるが、分 譲開発が一段落し、地縁的選好性から需要はやや低調であり、地価水準は弱含みに推移するものと考えられる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、高松市南部郊外の琴電琴平線沿線の住宅地域一帯である。典型的な需要者は、市内で勤務する若年の一 次取得者層が中心で、新規分譲地に関しては圏外からの流入も見受けられる。南部郊外周辺では新規分譲が旺盛であっ たが、開発要件の厳格化により宅地供給は落ち着きつつあり、需要もやや弱含みである。中心価格帯については、画地 規模等により幅があるが、土地は１，０００万円前後、新築の戸建物件は２，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己利用目的の住宅使用が中心の地域で賃貸市場が未成熟であり、適切な賃料水準の把握が困難であるため、収益価格 は試算し得なかった。また、当該地域は、居住の快適性等を重視して購入の意思決定を行っており、市場の実態を反映 した取引事例比較法の規範性は高い。以上より、代表標準地との検討を踏まえた上で、比準価格をもって上記のとおり 鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高松 -19                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,100 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [116.3] [100.0] 100 35,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナの影響は依然見られるが、景気は緩や かに持ち直している。物価高等から宅地需要 はやや低迷しており、中心部と郊外との二極 化が見られる。 地域要因に変動はないが、周辺地域での分譲 開発による宅地供給増加の影響や地縁性等か ら需要、地価ともに弱含み傾向で推移してい る。 やや台形地であるが、地域内において通常の 競争力を有している。なお、個別的要因に変 動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％