鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

高松 -19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	香川ＫＲ５ -23032	高松市		更地	（　）	不整形	北西3m市道、中間画地		（都）１低専 (60,100)
b	香川ＫＲ５ -23037	高松市		更地	（　）	正方形	南6m私道、北4m、二方路		（都）特定用途制限地域 (70,100)
c	香川ＫＲ５ -23044	高松市		更地	（　）	不整形	南6m私道、北5.2m、西4.5m、三方路		（都）特定用途制限地域 (70,100)
d	香川ＫＲ５ -23030	高松市		更地	（　）	ほぼ長方形	南5.5m私道、中間画地		（都）特定用途制限地域 (60,100)
e	香川ＫＲ５ -23027	高松市		更地	（　）	ほぼ正方形	南5.5m私道、北6m、二方路		（都）特定用途制限地域 (70,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 37,800	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	38,456	100 [ 94.0]	40,911	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	40,900
b	(　 ) 44,948	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	42,237	100 [ 102.8]	41,087		41,100
c	(　 ) 45,374	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 105.9]	42,718	100 [ 104.0]	41,075		41,100
d	(　 ) 42,342	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	40,713	100 [ 99.9]	40,754		40,800
e	(　 ) 42,342	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	40,326	100 [ 98.9]	40,775		40,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +2.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 40,900 円／㎡]

高松 -19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			最近における適切な造成事例がなく、適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		自己使用の戸建住宅が多い住宅地域内に存し、また、周辺には共同住宅も認められるものの、画地規模等の観点から、駐車場、採光の確保が難しく、共同住宅の想定が困難であると判断されるため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
高松 -19　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高松 -19

香川県

香川

氏名

不動産鑑定士　宮西　弘道

TEL.

鑑定評価額

9,330,000 円

１㎡当たりの価格

40,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高松市仏生山町字城墟甲６４８番８				②地積　(㎡)	228 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１中専 (60,200) （その他）
	1.5:1	住宅Ｗ1	一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域	西5m市道	水道、ガス、下水	仏生山 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 130 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

農業試験場跡地の開発が進捗
中、平成３０年９月高松市立
みんなの病院開院

街

路

基準方位北、５ｍ市
道

交通

施設

仏生山駅南東方

700m

法令

規制

（都）１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

高松市郊外の住宅地域として現況と同様の住環境を維持するものと予測する。市立病院の開院及び周辺開発事業
は進捗しているが、コロナ禍の影響は不透明であるが既存住宅地の地価水準は弱含みと考えられる。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 40,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、高松市南部郊外、琴電琴平線沿線を中心とする住宅地域の圏域である。需要者は、市内に居住若しくは
勤務する一次取得者が中心であるが、周辺の市町からの転入者も見られる。平成１６年の線引き廃止後、当該地域の地
価水準は下落傾向に推移したのち値頃感等により上昇に転じつつあったが、コロナ禍等の影響により弱含みに推移して
いるものと考えられる。需要の中心は、土地１，０００万円前後、新築の戸建住宅は２，５００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は標準地の画地規模より賃貸用共同住宅の想定は制約が大きく試算できなかったが、周辺に見られるアパート
等は既存地主の土地活用によるものであり、自己使用目的での取引が支配的である。比準価格は周辺類似地域内の事例
を比準したもので実証的である。よって、本件では当該地域の状況を反映し規範性の高い比準価格を採用して鑑定評価
額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     41,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　高松（県） -31             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     41,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

不動産取引は低金利からの動き及びコロナ過
の影響等を注視する必要があるが一部地域を
除き地価は下落傾向にある。

地域要因に大きな変化はなく、既存の住宅地
として推移している。

地域における標準的な土地であり、標準的な
競争力である。個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

-0.2 ％

３　試算価格算定内訳

高松 -19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	香川ＫＲ５ -23004	高松市		更地	（　）	不整形	北6m私道、西5.5m、角地		（都）特定用途制限地域 (70,100)
b	香川ＫＲ５ -23032	高松市		更地	（　）	不整形	北西3m市道、中間画地		（都）１低専 (60,100)
c	香川ＫＲ５ -23046	高松市		更地	（　）	不整形	東6m私道、北6m、西4.5m、三方路		（都）特定用途制限地域 (70,100)
d	香川ＫＲ５ -23001	高松市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m私道、中間画地		（都）特定用途制限地域 (60,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 42,344	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	40,715	100 [ 100.0]	40,715	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	40,700
b	(　 ) 37,800	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	38,456	100 [ 93.0]	41,351		41,400
c	(　 ) 42,343	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	40,904	100 [ 100.0]	40,904		40,900
d	(　 ) 31,760	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.2]	35,211	100 [ 86.6]	40,659		40,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 40,900 円／㎡]

高松 -19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		自己使用を中心とする戸建住宅地域であり、また、画地状況から共同住宅の想定が困難であると判断されるため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ