別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 高松 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 -18 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　松岡　良幸   TEL.

鑑定評価額 3,680,000 円  １㎡当たりの価格 26,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市川島東町字沖下７４８番１４ ②地積 　(㎡) 139   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 小規模住宅が建ち並 ぶ郊外の住宅地域 北5m私道 水道 高田 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北、５ｍ私 道 交通 施設 高田駅南西方 3.3km 法令 規制 （都） ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域を含む高松市南東部郊外の宅地開発については、やや減速傾向が確認できるため、今後については当該 動向の持続性（一過性のものか、ある程度の持続性を有するものか等）を見極める必要がある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 高松市南東部郊外の普通住宅地域が、同一需給圏のコアを構成しているものと判定される。市場参加者の中心は、当該 地域に地縁的選好性を有する個人（エンドユーザー）であるが、画地条件が一定の要件を満足するものについてはデベ ロッパー（但しマンション事業者を除く）も市場参加者となる。地域の標準的な価格水準帯については、地域的特性（ 既存の宅地価格と新規供給宅地に係る価格水準に乖離がある）により、その単価に係る言及が困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格について上記を得た。よって当該試算価格の妥当性を検証する。比準価格は、適格要件を具備する事例から適 切な事例選択を行い、当該事例に係る価格形成要因を基礎とした比準過程を経て試算価格を求めたものであり、その結 果は対象不動産が属する地域の不動産市場の実態を反映した客観的規範性を有するものと判断される。よって本件では 比準価格の試算精度を信頼することとし、代表標準地からの検討等を踏まえ、本件鑑定評価額を表記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　香川三木 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [ 78.9] [100.0] 100 26,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 社会資本を中心とする一般的要因の集積状況 に特別の変化はなく、安定的に推移している ものと判定される。 農地転用要件や開発許可要件の厳格化に伴う 新規の宅地供給量減少が、地域の不動産市場 に齎す影響を長期的かつ多角的に見極める必 要がある。 補正を必要とする個別的要因の介在は認めら れず、概ね通常の選好下にあるものと判断さ れる。なお、個別的要因に特別の変動はない 。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％