別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 高松 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 -13 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　藤本　靖子   TEL.

鑑定評価額 6,470,000 円  １㎡当たりの価格 64,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市太田下町字藍谷２２２３番１ ②地積 　(㎡) 101   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北4m私道 水道、下水 伏石 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ私 道 交通 施設 伏石駅南西方 600m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 南部郊外の住宅地域として比較的人気の高い校区にあり、新駅開業により利便性が向上したことから、コロナ禍 の中でも、今後もファミリー層を中心に一定の需要が継続するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高松市南部郊外の琴電琴平線伏石・太田駅等を最寄り駅とする住宅地域一帯。需要者は高松市内で勤務す る一次取得者層が中心。宅地開発の活発な多肥地区や近接する区画整理地区等との競合があるものの、交通機関等の利 便性の向上のため需要については堅調である。需要の中心価格帯は、土地で６００万～１，３００万円程度、新築戸建 住宅は２，５００万～３，５００万円程度であるが、規模・建物品等等に応じて幅が認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模が小さいため、収益性を確保する建物の建築は困難であるため、収益価格については求めることができなかっ た。対象地域は利便性・快適性が重視される地域であることから、同一需給圏内の類似地域等に存する適切な事例によ り求めた比準価格は市場の実態を反映した妥当な価格である。よって、周辺の類似地域に存する標準地等との検討を行 った上で、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　■基準地 指定基準地等番号 　[　高松（県） -30             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     64,100 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナの影響は依然見られるが、景気は緩や かに持ち直している。物価高等から宅地需要 はやや低迷しており、中心部と郊外との二極 化が見られる。 令和２年１１月に琴電伏石駅が開業し、利便 性がさらに向上した。南部郊外の住宅地とし て需要は堅調である。 ほぼ標準的な画地であり、通常の選好下にあ る。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％