別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 高松 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 -12 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　吉馴　征司   TEL.

鑑定評価額 3,530,000 円  １㎡当たりの価格 21,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市由良町字大灘３９９番９ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,100) （その他） 特定用途制限地域 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北4m道路 水道 水田 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ道 路 交通 施設 水田駅南方 2.4km 法令 規制 （都）  (60,100) 特定用途制限地域 ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の中規模住宅団地として今後も閑静な住環境を維持するものと予測する。競合する新規分譲地の影響もあり 、需要はやや低調であるが、値頃感が生じている状況にあり、ほぼ底値圏を見据えた動きで推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、当市南東部郊外を中心とする住宅地域。主な需要者は、当市に居住又は通勤する第一次取得者層が中心 であるが隣接市町等からの参入も見られる。より都心に近い旧調区エリアで一定の宅地供給があり、需要は相対的に低 調推移しているが、値頃感も生じている。規模等によって差異もあり、中心的価格帯の把握は難しいが、土地は１５０ ㎡から２００㎡で５００万円程度まで、新築の戸建物件は２，５００万円程度と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の戸建住宅地域で、共同住宅も少なく、転勤等に伴う一時的な貸家等が認められる程度で立地等の観点から共 同住宅の想定が馴染まないと判断されるため収益価格は試算しなかった。一方比準価格は実際の市場取引に基づいて試 算された価格であり、現実の市場動向、市場の特性、需要者の選好性等を反映した規範性の高い価格を求めることがで きた。従って代表標準地との検討を踏まえ、規範性の高い比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　香川三木 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [ 97.0] [100.0] 100 21,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 緩やかながらも景気は回復しつつあり、中心 部や郊外の利便性の高い住宅地の需要は堅調 でそれ以外の地域でも地価の下落幅は縮小傾 向にある。 郊外の住宅団地として環境は比較的良好であ るが、接近条件の低位性等を内在し、需要は 依然弱含みであるが、値頃感も生じている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％