別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 高松 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 -11 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　真井　修   TEL.

鑑定評価額 7,540,000 円  １㎡当たりの価格 52,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市太田上町字今原３４３番６ ②地積 　(㎡) 143   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 県道背後の住宅地域 西5m私道 水道、ガス、下水 太田 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ私 道 交通 施設 太田駅南西方 1.1km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外住宅地として今後も住環境は現状維持で推移するものと予測する。値頃感等から地価は上昇圧力があったが コロナ禍の影響も残っている。今後は、横這い乃至強含みに推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、高松市南部郊外の琴電琴平線沿線及びその周辺の住宅地域が中心。需要者は高松市在住の一次取得者層 が中心と思料されるが、圏外からの需要者もみられる。コロナ禍の影響が残っているものの、多肥地区等ほどの宅地開 発はないが、一定の開発及び比較的堅調な需要動向を示している地域である。需要の中心となる価格帯は、土地で約６ ００～約１，０００万円程度、新築の戸建物件で２，５００～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模が小さく共同住宅を想定することが現実的ではないため、収益価格は試算し得なかった。近隣地域は快適性を 重視する住宅地域であり、自己使用目的で取引されることが一般的である。比準価格は実証性の高い事例から比較検討 したものでありその信頼性は高い。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の とおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高松 -33                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     67,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [127.5] [100.0] 100 52,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響は残っているものの、景気は 持ち直しつつある。需給動向はやや弱含みに 推移。依然中心部等と郊外との二極化も進行 している。 郊外の住宅地であり、北方に近接して県道の バイパスが供用し、商業集積が進行中である 。これ以外、特段な地域要因の変動はない。 地域内の標準的な画地とほぼ同様である。個 別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％