別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 高松 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 -7 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　森　英起   TEL.

鑑定評価額 3,180,000 円  １㎡当たりの価格 18,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市国分寺町新居字上中筋３００９番２０ ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (60,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ丘陵地の住宅 地域 南東4m市道 水道、下水 端岡 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 端岡駅北東方 1.0km 法令 規制 （都） １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵地に開発された古くからの住宅団地として成熟しており、閑静な住環境を維持するものと予測する。旧調整 区域内の区域を中心に供給の進む新規分譲住宅との競合から、地価は下落基調で推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね旧国分寺町内の住宅地域であると思料する。典型的な需要者は市内中心部への通勤者及び町内居住者 で、新規分譲地を中心に圏域外からの流入も見受けられる。線引廃止に伴い、新規開発は利便性の高い旧調整区域内の 地域が中心となっており、当市を含む合併町の需要は相対的にやや弱い状態が続いている。土地は１５０㎡で３００万 円程度、新築の戸建住宅は２，０００万円～３，０００万円程度が取引の中心と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己利用を前提とした取引が中心で、投資採算性を考量した需要者はほぼ見受けられない地域であるため、収益性から アプローチする収益還元法は適用し得なかった。取引事例比較法の適用においては、旧国分寺町内の事例を採用し、需 要者の重視する価格形成要因を分析して信頼性の高い比準価格を試算した。よって本件では代表標準地との検討を踏ま えた上で、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　綾川 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,500 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [155.3] [103.0] 100 18,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウイズコロナの生活様式が定着化する中で全 体的に下落緩和の動きが見られるものの、従 来から需要の乏しい地域では従前と同様の下 落が続いている。 一般住宅の建ち並ぶ丘陵地の住宅団地内にあ り、居住環境に変化はない。人気の高い新規 分譲地との競合から需要の低迷が続いている 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％