別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 高松 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 -6 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　森　英起   TEL.

鑑定評価額 5,350,000 円  １㎡当たりの価格 23,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市生島町３８７番５外 ②地積 　(㎡) 224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,100) （その他） 特定用途制限地域 1:1.2 住宅 Ｗ2 農地も残る一般住宅 、農家等が混在する 住宅地域 北6m市道 水道 香西 4.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 香西駅北西方 4.8km 法令 規制 （都）  (60,100) 特定用途制限地域 ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵地にある既成住宅地域として一般住宅が建ち並んでおり、閑静な住環境が維持されるものと予測する。住宅 需要の中心は利便性の高い新規分譲地で需要の低迷が続いており、価格は低調に推移していくものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高松市西部から北西部にかけての郊外の住宅地域を中心とする圏域。需要者は高松市内に勤務する若年の 一次取得者層又は地縁性を有する個人が中心だが、競争力は弱く圏域外からの流入は少ない。より利便性の高い地域内 の不動産に値頃感が見られる中、取引は極めて少なく、空家が散見される状況にある。市場の中心価格帯は、取引が少 ない中で正確な把握は困難だが、土地は６００万円程度、土地建物一体で２，５００万円程度までであると思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 不動産需要が乏しい中、投資採算性を重視した取引は皆無であること等から収益還元法は適用しなかった。取引事例比 較法の適用においては、一定程度の代替関係を有する取引事例について、快適性や利便性の比較検討を行い、主たる需 要者の行動を具現化した比準価格を試算した。したがって本件では、代表標準地との検討を踏まえた上で、比準価格を もって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高松 -40                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,900 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [104.0] 100 [144.7] [100.0] 100 24,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウイズコロナの生活様式が定着化する中で全 体的に下落緩和の動きが見られるものの、従 来から需要の乏しい地域では従前と同様の下 落が続いている。 全般的に需要の低迷が続く中、近年は毎年大 規模災害が発生している影響等により、特に 沿岸部の引き合いが弱い。 地域においてほぼ標準的な画地であり、通常 の選好下にある。個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％