別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 高松 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 -5 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　松岡　良幸   TEL.

鑑定評価額 14,900,000 円  １㎡当たりの価格 122,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 97,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市上之町１丁目７番８ ｢上之町１－７－１８｣ ②地積 　(㎡) 122   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｓ3 中規模一般住宅が多 い区画整理済の住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 三条 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 三条駅北西方 450m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺地域を含めた地域要因は、良好な環境を保持した状態で成熟したものと判定される他、特筆すべき地域の変 革要因も認められないため、今後も現状と同様なあり方により安定的に推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    122,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 狭義の同一需給圏は、高松市中心部及びその近接外延部に位置する普通住宅地域等がその基本的部分を構成しているも のと判定される。地域の不動産市場は多種多様なニーズに支えられており、市場参加者の市場参加動機や属性にも多様 性が確認できるが、当該地域にあっては売り物件そのものが少なく（財の希少性が確認できる）、取引の時系列的連続 性も十分ではないため、標準画地に係る標準価格についての単価に係る指摘が困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格について上記を得た。当該比準価格は、代替競争の関係が成立するものと判断される取引事例の地理的位置及 び価値判断の時間軸を広義（広域）に解釈し、選択した事例の価格形成要因を重回帰的に分析検討することにより試算 価格を導出したものであり、得られた結果は十分な実証性を有するものと判断される。よって本件では比準価格の試算 精度を信頼することとし、他の標準地との価格均衡等にも留意の上、本件鑑定評価額を表記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    121,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　高松（県） -29             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    121,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域の人口動態や社会資本の集積状況等に顕 著な変化はなく、相対的には安定的に推移し ているものと判定される。 定住者の固定化がやや顕在化しつつあるもの の、不動産需要圧力については常態的に確認 できる状況にある等、その相対的地位は安定 した状況にある。 画地方位（南側接面道路）に係る増価要因が 指摘される他は、通常の選好下にある。なお 、個別的要因に特別の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％ +0.8 ％