別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 高松 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 -1 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　松岡　良幸   TEL.

鑑定評価額 6,600,000 円  １㎡当たりの価格 33,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市高松町字津ノ村２０３９番１５ ②地積 　(㎡) 197   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模住宅が多い区 画整然とした低層住 宅地域 南5m市道 水道、下水 古高松南 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　５ｍ 市道 交通 施設 古高松南駅南西方 200m 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 成熟した状態にある住宅地域であるが、新規に供給される物件との比較における相対的陳腐化等により、地域の 不動産市場はやや軟調傾向にあり、今後も現状と同様なあり方により推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 広義の同一需給圏は、高松市東部及びさぬき市北西部の普通住宅地域がその基本的範囲を構成しているものと判定され る。市場参加者の中心は、地域に地縁的選好性を有する個人であるが、画地条件が一定の要件に該当するものはデベロ ッパー（但しマンション事業者を除く）も常態的かつ有力な市場参加者となる地域的特性を有している。標準価格につ いては、地域的特性（代替競争の関係にある地域が広域である）により、その代表値に係る指摘が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法を適用することにより比準価格について上記を得た。当該比準価格は、事例適格要件を具備する取引事 例を収集し、それらの価格形成要因構成要素を重回帰的に分析検討することにより試算価格を導出したものであり、得 られた結果は属する地域の不動産市場の実態を反映した客観的規範性を有するものと判断される。よって本件では比準 価格の試算精度を信頼することとし、市場の将来動向等にも留意の上、本件鑑定評価額を表記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　高松 -28                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     33,600 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口、定住者の流動性、社会資本の整備状況 等を中心とする一般的要因の集積度及びその 影響力に顕著な変化はないものと判定される 。 地域要因の集積度そのものに大きな変化はな いが、相対的地位は低下傾向にあり、その結 果により、不動産市場は軟調に推移している 。 画地方位（南側接面道路）に係る増価要因が 指摘される他は、通常の選好下にある。なお 、個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％ -0.3 ％