別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 つるぎ -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   つるぎ -2 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　上垣　小織   TEL.

鑑定評価額 3,250,000 円  １㎡当たりの価格 19,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 美馬郡つるぎ町貞光字太田西４３５番５ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｓ2 一般住宅を中心に農 地も見られる住宅地 域 北8.7m町道 水道、下水 貞光 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、８．７ ｍ町道 交通 施設 貞光駅北東方 1.9km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　貞光地区平野部郊外の旧国道沿いの既成住宅地域で、発展的要因に乏しく人口減少、高齢化により新規の土地 需要は弱く、地価は下落傾向が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は貞光地区を中心としたつるぎ町平野部の住宅地域一円で、需要者の中心は同町に居住又は地縁性を有す る個人。つるぎ町の中心市街地からやや離れた旧国道沿いの村落地域に所在し、街路条件に優るものの新規の土地需要 は少ない。つるぎ町は県内でも最も人口減少率の高い自治体の一つで土地需要そのものが弱く、地価は下落傾向が継続 している。郊外は極端な安値取引も多く中心となる価格帯は見出し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格はつるぎ町平野部住宅地域の比較的新しい事例を採用できたことから規範性の高い価格を試算できた。一方 収益価格については、対象不動産は規模が小さく賃貸用建物建築の想定をすることが合理的でなく、賃貸需要の殆ど無 い郊外の村落地域であることから採用しなかった。以上より、比準価格を標準とし、代表標準地とのバランスにも留意 して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　美馬 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,000 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [101.5] 100 [103.2] [100.0] 100 19,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　県内不動産市況は都市部を中心に動きが戻 っているものの世界的な物価高や原材料不足 等によりやや先行き不透明な情勢となってい る。 貞光地区の平野部郊外に存する村落地域で発 展的要因に乏しく町内人口減少、高齢化によ り土地需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.5 交通・接近　　　  -2.5 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.0 ％  ％