別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 藍住 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   藍住 -2 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　岡田　健二   TEL.

鑑定評価額 6,780,000 円  １㎡当たりの価格 47,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 板野郡藍住町住吉字乾２６番１２ ②地積 　(㎡) 143   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北4m町道 水道 勝瑞 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　４ ｍ町道 交通 施設 勝瑞駅西方 2.8km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 藍住北小学校を学校区とする一般住宅を中心とした既成住宅地域で需給は比較的安定している。ただし、建築費 高騰等の影響もあって市場の停滞が見られるなど、当面は横這い程度で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は藍住町を中心とした住宅地域一円で、町内では価格が中位の標準住宅地域。需要者は当該圏域及び隣接市 町へ通勤可能なサラリーマン層を中心とする一次取得者である。土地の割安感から徳島市のベッドタウンとして発展し てきたが、価格調整が進んだことで徳島市郊外との競争もあり、近年落ち着いてきている。土地は１５０㎡前後で７０ ０万円程度、新築の戸建物件は２，４００万円前後が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパート等の収益物件も見られるが、ファミリー用の賃貸住宅が一般的で、規模が小さい単身者向けの賃貸住 宅の想定は現実的ではないため、収益価格の試算は断念した。一方、比準価格は、複数の類似する近時の取引事例より 比較検討して求められたものであり、価格時点での取引市場の実勢を反映するものとして規範性が高い。以上より、比 準価格を採用し、代表標準地価格との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北島 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [128.3] [100.0] 100 47,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 藍住町の人口はほぼ横這いで推移している。 価格調整が進んだことに加え建築費も高騰し ており、売買市場の動きにやや鈍化が見られ る。 地域要因に大きな変化は見られない。宅地開 発は盛んであるが、取引価格は頭打ちの感が あり、地価は横這い程度で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％