別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 藍住 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   藍住 -1 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　小河　伸洋   TEL.

鑑定評価額 6,660,000 円  １㎡当たりの価格 49,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 板野郡藍住町奥野字原８３番２１ ②地積 　(㎡) 136   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 不整形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに共 同住宅等が見られる 住宅地域 西4m町道 水道、下水 吉成 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ町 道 交通 施設 吉成駅西方 4.5km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 藍住町役場周辺の住宅地域で、学校・店舗等の配置も良好で今後も現況を維持するものと予測する。建築価格高 騰等の懸念は残るものの安定した市場人気を背景に需給は安定するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 不整形　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は藍住町内の生活利便性の高い住宅地域一円。需要者は町内又は周辺市町に通勤する一次取得層を中心とし た個人で、高い生活利便性を背景に圏域外からの転入も多い。徳島市等近隣へのアクセス、商業施設の配置も良好なこ とから子育て世代を中心に市場人気も高く、コロナ禍の影響により足踏みはあったものの潜在的需要は根強く、価格は 安定しつつある。中心価格帯は土地は１５～１７万円／坪程度、新築戸建は２，０００～２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 幹線街路背後にあって周辺は賃貸共同住宅も多く混在するが、標準地は小規模な土地であるため適正な収益力を現す賃 貸建物の建設が困難なことから収益還元法の適用はできなかった。一方、比準価格は町内の最新住宅地事例の中でも特 に代替関係の高い取引価格から比較して求めたもので、市場の実勢を反映して説得力に優れ、規範性も高い。従って、 比準価格を中心に代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北島 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [124.8] [100.5] 100 48,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 藍住町は人口増加自治体であり、高齢化は進 んでいるものの、子育て世代層を中心に居住 利便性の高い住宅地への潜在的需要は底堅い 。 地域要因に特段の変動は認められない。やや 道路条件に劣るが学校・利便施設への接近性 は良好で、高い生活利便性を背景に市場人気 を維持している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％