別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 北島 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北島 9-1 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　澤嶋　鉄哉   TEL.

鑑定評価額 149,000,000 円  １㎡当たりの価格 20,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 16,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 板野郡北島町北村字鍋井２番４ ②地積 　(㎡) 7,198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:1 工場 工場、倉庫等の建ち 並ぶＩＣに近い工業 団地 北東9m町道 水道 松茂スマートＩＣ 720m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   310 ｍ、西   190 ｍ、南   280 ｍ、北   260 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  86.0 ｍ、奥行　約　　  83.0 ｍ、規模　　     7,200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ町道 交通 施設 松茂スマートＩＣ　西 方 720m 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 県内の鉱工業生産動向は、相対的には底堅く推移している。インフレ懸念等による先行き不透明感は払拭されて いないが、市場人気の高まりから、地価は上昇基調にあるものと予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、徳島県の東部都市計画区域内に存する工業地域を圏域とする。需要者は、県内外の資本力のある製造業 等の法人事業者を中心とする。高速交通網の整備、周辺での工業地の拡大とともに市場競争力が高まっている工業地域 であることから、需要は強含んでいるものと考えられる。しかしながら、需要の中心となる価格帯は、当該工業団地で の取引が少なく、見出し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸用不動産の想定が現実性に欠けることから、収益価格の試算を断念した。比準価格の試算に当たっては、事例収集 の範囲を広域に行わざるを得なかったが、代替競争関係にある事例との比較検討により地価水準の把握を行っており、 重視すべき価格と認められる。以上より、代表標準地との検討等に留意の上、十分な規範性を有する比準価格を採用す ることとし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　徳島 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,400 円／㎡ [101.2] 100 100 [105.0] 100 [113.3] [100.0] 100 20,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 徳島県における鉱工業生産動向は相対的に堅 調であり、工業地の地価動向は高速道路整備 の進捗とともにかなり強含んでいる。 周辺に工業地が拡大している。内陸部にある 利便性に優る工業地域であり、相場感も強含 んでいることから、地価は上昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.0 ％  ％