別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 松茂 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松茂 -1 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　澤嶋　鉄哉   TEL.

鑑定評価額 7,570,000 円  １㎡当たりの価格 49,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 板野郡松茂町広島字弐番越３番１２ ②地積 　(㎡) 152   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い住宅地域 南東6.4m町道 水道 勝瑞 5.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   180 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道２８号の背後に存する住 宅地域である。 街 路 基準方位北　　　６ ．４ｍ町道 交通 施設 勝瑞駅北東方 5.6km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成化した住宅地域であるが、高い利便性を有している。インフレ懸念等の社会経済情勢の停滞感により、土地 需要は弱含みとなっており、地価は小幅ながら下落基調にあるものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、松茂町内の住宅地域を圏域とする。需要者は、町内で就業する一次取得者層を中心として、近隣市町か らの転入者も見られる。利便性は良好であるが、既成化した住宅地域に対する市場人気は高くなく、町内では人口減少 とともに供給圧力が徐々に強まっており、需給動向は弱含みとなっている。需要の中心となる価格帯は、土地が１６０ ～２００㎡で８００～１，０００万円程度、新築戸建住宅は２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺に共同住宅も多く見られる地域性にあるが、当標準地に賃貸用不動産の想定を行うことが現実性を欠くことから、 収益価格の試算を断念した。一方、同じ小学校区域内で得られた取引事例との比較検討により不動産市場の実情を反映 している比準価格は、重視すべき価格と認められる。以上より、規範性の高い比準価格を採用することとし、代表標準 地との検討等にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北島 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [124.5] [102.5] 100 50,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口の減少率は県平均に近づいている。近年 、土地取引件数は低位安定に推移しており、 供給圧力が強まっている状況にある。 地価水準自体の値頃感は認められるが、需要 が弱含んでいることから、下落基調に変化は ない。前年と同程度の下落幅で推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　 +14.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％