別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 美波 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   美波 5-1 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　阿部　祐一郎   TEL.

鑑定評価額 6,880,000 円  １㎡当たりの価格 27,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 海部郡美波町奥河内字寺前１６１番５外 ②地積 　(㎡) 251   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,300) （その他） 台形 1:2.5 店舗兼住宅 Ｓ2 各種小売店舗、一般 住宅が混在する近隣 商業地域 北6m町道、西側道 水道、下水 日和佐 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   170 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ町道 交通 施設 日和佐駅北東方 400m 法令 規制 （都） 近商 (80,300) ⑤地域要因の将 　来予測 　商況の低迷等から商業用地の需要がかなり減少しており、新規出店はほとんど見られない実情にある。近年は 既存店舗の閉鎖も進行しているなど衰退傾向が顕著であり、地価は今後も下落基調が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、美波町を主とする海部郡内の商業地域。需要の中心は、各種店舗等を経営する県内の法人及び個人事 業者。過疎化・高齢化傾向等を背景に商況がかなり減退しており、商業用地の新規需要は乏しい。既存店舗の閉鎖も徐 々に進行している状況にあり、新型コロナウィルス感染症の影響は和らいできているものの、需給動向は依然弱含みが 続いている。取引が少ないほか、敷地規模によって総額はまちまちであり、中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　取引事例は少ないながらもできる限り信頼性の高い事例を重視して試算しており、市場の実態をまず十分に反映した 比準価格が得られたものと思料される。一方、自用物件を中心とした地域性や同一需給圏内の市場環境からして賃貸物 件の想定が規範性を欠くため、収益還元法は適用を断念した。よって、本件においては比準価格を採用することとし、 更に代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　牟岐 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,100 円／㎡ [ 96.0] 100 100 [100.0] 100 [114.6] [101.0] 100 27,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 過疎化・高齢化等を背景に地域経済は低迷し ており、商環境も衰退傾向が顕著な実情にあ る。なお、人口は県全体を大きく上回る減少 傾向にある。 商況の低迷で新規出店はほとんど見られず、 需給動向は弱含みが続いている。商店街では 閉鎖店舗も多く見られる状態となっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.9 ％  ％