別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 牟岐 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   牟岐 5-1 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　相澤　貴之   TEL.

鑑定評価額 3,790,000 円  １㎡当たりの価格 30,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 海部郡牟岐町大字中村字本村１１４番５ ②地積 　(㎡) 123   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 台形 1:2 診療所兼住宅 Ｓ3 店舗、事業所等が建 ち並ぶ国道沿いの商 業地域 北西9m国道 水道 牟岐 180m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南   270 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ９ｍ国道 交通 施設 牟岐駅北東方 180m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 店舗、事業所等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域であり、駅に近接した牟岐町の中心商業地域として位置付けられ る。人口減少が進行しており、当面は現状の利用を維持しつつ、地価は下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は牟岐町を中心として美波町、海陽町を含めた海部郡全域の商業地域及び混在地域が該当する。主たる需要 者層は地元事業者が中心となる。当該商業地域の主要商圏は牟岐町域であるが、町内人口の減少、高齢化が進行するな かで事業用地に対する新規需要が低迷しており、売買市場の需給動向は弱く、取引価格は下落傾向が続いている。取引 が少ない為、需要の中心となる価格帯に幅があるが、取引単価は概ね坪５万～１０万程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 牟岐町内の中心商業地ではあるが、テナント需要が乏しいことから賃貸市場が未成熟であり、合理的な収益性評価が困 難であることから、収益価格の試算は断念した。比準価格は採用可能な事例が少ないことから広域的に収集しているが 、各種要因の比較検討は適正になされており、信頼性のある試算価格が求められた。従って、実証的で説得力を有する 比準価格を採用し、各種要因の動向予測及び市場分析の結果等を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は持ち直し傾向にあるが、牟岐町に おける過疎化、高齢化は不動産に対する有効 需要の減少に直結しており市況は低迷してい る。 国道沿いに店舗、事業所等が建ち並び、町内 の中心商業地域を形成しているが、地域要因 に大きな変化は見られず、新規需要が低迷し ている。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.0 ％  ％