別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 牟岐 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   牟岐 -1 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　阿部　祐一郎   TEL.

鑑定評価額 1,880,000 円  １㎡当たりの価格 16,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 海部郡牟岐町大字牟岐浦字浜崎８３番 ②地積 　(㎡) 112   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南東5.6m町道 水道 牟岐 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．６ｍ町道 交通 施設 牟岐駅南方 650m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　町の中心集落を占める古くからの既成集落で新たな宅地開発はほぼ見られず、今後も現状の住環境を維持する と思われる。過疎化・高齢化等による衰退傾向が顕著であり、地価は暫く下落が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は牟岐町を主とする海部郡内の住宅地域。需要の中心は地元地縁者であり、町外からの転入者は少ない。 対象地周辺は漁港近くに形成された古くからの既成住宅街で、従来、町中心集落としての地歩を辿ってきているが、近 年は過疎化・高齢化の進行、津波災害への懸念等から土地需要がかなり減退し、需給動向は弱含みが続いている。取引 件数が少なく、立地条件により幅もあるが、対象地周辺の価格帯は土地５～６万円／坪前後が目安と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　自用の戸建住宅が中心の地域性や同一需給圏内の市場環境からして賃貸アパートの想定が馴染まないため、収益還元 法は適用を断念したが、類似取引事例より試算した比準価格を得た。当比準価格は、やや広範な事例からの試算となっ たが、同一近隣地域において成立した事例等、より信頼性の高い事例を重視して試算しており、説得力は十分である。 よって、本件では比準価格を採用し、更に代表標準地との価格検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　美波 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,800 円／㎡ [ 96.6] 100 100 [100.0] 100 [140.7] [102.5] 100 16,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は県全体を大きく上回る減少傾向にある 。総じて過疎化・高齢化の進行する沿岸部の 農漁村集落の環境で、町勢は停滞している。 過疎化・高齢化を背景に、基本的な土地需要 の減退が続いている。新たな宅地開発はほぼ 存しない漁港周辺の既成住宅街であり、空家 も増加している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +38.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.4 ％  ％