別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 石井 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石井 -3 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　富永　守   TEL.

鑑定評価額 5,430,000 円  １㎡当たりの価格 32,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名西郡石井町高川原字高川原２２７番１７ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅に アパートが見られる 住宅地域 東4m町道 水道 石井 970m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    70 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 町役場に近接する住宅地域 街 路 基準方位　北　　４ ｍ町道 交通 施設 石井駅北方 970m 法令 規制 ２中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 県道背後の住宅地域で、周辺には官公庁施設、教育施設等が建ち並び、利便性は良好である。県道の拡幅により 街並みが整備されたが、町内は宅地供給が多く、地価は当面弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、石井町内の住宅地域一帯である。石井町は徳島市のベッドタウンであり、需要者は、町内のほか徳島市 に居住又は勤務する子育て世代を中心とするエンドユーザーである。当地域は、町内のほぼ中央部に位置し、一般住宅 のほかアパート等が混在する地域で、周辺には町役場等の官公庁、中学校、高校、農協関連施設が集積し、利便性は概 ね良好である。価格の中心帯は、土地のみで５００～６００万前後、建売分譲では２，３００万前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、既成の小規模住宅団地内に所在し、需要の中心は自己居住目的であり、居住の快適性、利便性が重視さ れ、収益性が考慮されることは少ない。また、アパート等の敷地として活用するには過小規模であり、投資採算面で合 理的な土地利用とはいえない。このため、本評価においては、収益還元法を適用することは断念し、市場を反映する取 引事例比較法による比準価格のみを採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石井 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,600 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [103.0] 100 [104.0] [102.0] 100 32,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費高騰の影響はあるものの、借入れ金利 は変動型を中心に低位に推移し、また、住宅 借入金等特別控除が延長され、需要を下支え している。 物価高の影響から、景況の先行きが不透明で あり、また、宅地の供給過多の状況が解消さ れていないことから、地価はやや弱含みで推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％