鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

徳島三好 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｃ -10106	三好市		更地	（　）	長方形	北8.5m市道、東4.5m、角地		（都）商業 (90,400)
b	２２Ｃ -10103	三好市		建付地	（　）	長方形	南8.5m市道、東2m、角地		（都）商業 (80,400)
c	２２Ｋ -10100	三好市		更地	（　）	ほぼ正方形	南東8m県道、中間画地		（都）商業 (80,400)
d	２２Ｃ -10107	三好市		建付地	（　）	台形	南西8.7m県道、西4.5m、角地		（都）商業 (90,400)
e	２２Ｋ -10106	三好市		更地	（　）	長方形	南5.5m市道、西3.8m、角地		（都）１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 52,000	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	49,000	100 [ 100.0]	49,000	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	49,000
b	(　 ) 39,281	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 85.0]	100 [ 91.9]	49,180	100 [ 100.0]	49,180		49,200
c	(　 ) 60,430	100 [ 100.0]	[ 95.4] 100	100 [ / ]	100 [ 115.0]	50,131	100 [ 101.0]	49,635		49,600
d	(　 ) 43,004	100 [ 90.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.8]	46,645	100 [ 94.0]	49,622		49,600
e	(　 ) 34,783	100 [ 80.0]	[ 96.6] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	40,385	100 [ 79.6]	50,735		50,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -8.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.23	画地　　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	売急ぎ	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
d	売急ぎ	％／月 -0.20	画地　　　　 +0.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	売急ぎ	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
e	売急ぎ	％／月 -0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 49,300 円／㎡]

徳島三好 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、再調達原価を適切に把握することが困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,154,474	1,397,283	5,757,191	5,637,450	119,741	（　0.9461） 113,287	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	2,221,314 円　　　　（　 8,680 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

徳島三好 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	126.00	Ｓ3	378.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	400 ％	256 ㎡	13.5 m x 18.0 m	前面道路：市道　 8.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上事務所のフロア貸しビルを想定

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

地域の標準的な有効率を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	126.00	85.0	107.10	2,312	247,615	5.0	1,238,075
							0.0	0
2～ 3	事務所	126.00	85.0	107.10	1,890	202,419	5.0	1,012,095
							0.0	0
～

～

～

計		378.00	85.0	321.30		652,453		3,262,265
								0

⑨年額支払賃料	652,453 円　×　12ヶ月　＝　 7,829,436 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 321.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,829,436 円　　×　　 9.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 704,649 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,124,787 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,262,265 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 29,687 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,154,474 円　　　　（　 27,947 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０ＫＴ　　　　-17301	2,123 ( 2,119)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,352	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,322 円/㎡　月額支払賃料（　 2,312 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０ＫＴ　　　　-17302	1,402 ( 1,400)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	2,291
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

徳島三好 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	383,500 円	76,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	234,883 円	7,829,436　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 88,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 536,900 円	76,700,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	76,700 円	76,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	76,700 円	76,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,397,283 円　（　　　　　　 5,458 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9461

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	76,700,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 378.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0735	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,637,450 円（　　　　　 22,021 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,154,474 円
②総費用	1,397,283 円
③純収益　①－②	5,757,191 円
④建物等に帰属する純収益	5,637,450 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	119,741 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	113,287 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 443 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,221,314 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,680 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
徳島三好 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

徳島三好 5-1

徳島県

徳島

氏名

不動産鑑定士　藤本　誠司

TEL.

鑑定評価額

12,600,000 円

１㎡当たりの価格

49,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月4日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	40,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	三好市池田町サラダ１７９５番６				②地積　(㎡)	256 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) （その他）
	1:1.5	店舗兼車庫ＲＣ3	中小規模の小売店舗等が多い駅前通りの商業地域	南8.5m市道	水道	阿波池田 190m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 160 ｍ、南 20 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中低層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.5 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 256 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

栄町商店街を形成。

街

路

８．５ｍ市道

交通

施設

阿波池田駅東方

190m

法令

規制

（都）商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ阿波池田駅から大規模商業施設に至る商店街。近隣地域内に令和４年１０月大規模商業施設がオープン。顧
客流動の回帰が見受けられるが、地元経済の低迷から一過性が懸念される。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 49,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 8,680 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ池田駅を中心とした市街地及び主要幹線道路沿線の商業地域。令和４年１０月、近隣地域内に大型
ドラッグストアがオープンする一方、古くからの小売店舗は経営不安や後継者難等から廃業し空き店舗化している。商
圏人口の減少・高齢化に伴う購買力の低下傾向から、不動産需要も長期間低迷しており、需要者は地元で店舗・事業所
を開設している個人若しくは法人となっている。その購買希望の中心価格帯は、概ね坪１６万円程度と推定される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、採用事例に同一近隣地域内の根幹及び公共買収事例を採用しており、強い説得力が認められる。一方、収
益価格は、近時の建築費の上昇に対し現状は賃料改定ができる状況下になく、低位になったものと思料する。本件は、
上記に示す採用資料の信頼性・試算価格の精度等から、収益価格は参考に留め実証性が認められる比準価格を採用、加
えて近隣地域における量販店進出の影響・下記代表標準地価格とのバランス等をも参酌して、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　美馬 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 53,500 円／㎡

[ 97.6]
100

100
[103.0]

100
[102.8]

[100.0]
100

49,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     50,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍で自粛していたイベントも再開され
ているが従前の人流は見られず、人口減少と
量販店との競合が相まって、商業地需要は全
般的に鈍い。

過疎により地元経済は低迷しているものの、
近隣地域内にＲ４年１０月ドラッグストアが
オープンし、新たな客層の流入が期待されて
いる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

徳島三好 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｃ -10106	三好市		更地	（　）	長方形	北8.5m市道、東4.5m、角地		（都）商業 (90,400)
b	２２Ｃ -10103	三好市		建付地	（　）	長方形	南8.5m市道、東2m、角地		（都）商業 (80,400)
c	２２Ｃ -10107	三好市		建付地	（　）	台形	南西8.7m県道、西4.5m、角地		（都）商業 (90,400)
d	２２Ｋ -10100	三好市		更地	（　）	ほぼ正方形	南東8m県道、中間画地		（都）商業 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 52,000	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	49,000	100 [ 100.0]	49,000	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	49,000
b	(　 ) 39,281	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 85.0]	100 [ 92.8]	48,703	100 [ 100.0]	48,703		48,700
c	(　 ) 43,004	100 [ 90.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	46,504	100 [ 94.0]	49,472		49,500
d	(　 ) 60,430	100 [ 100.0]	[ 95.4] 100	100 [ / ]	100 [ 115.0]	50,131	100 [ 100.0]	50,131		50,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -7.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 -0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
c	売急ぎ	％／月 -0.23	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.23	画地　　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 49,300 円／㎡]

徳島三好 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,154,474	1,397,283	5,757,191	5,637,450	119,741	（　0.9461） 113,287	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	2,221,314 円　　　　（　 8,680 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

徳島三好 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	126.00	Ｓ3	378.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	400 ％	256 ㎡	13.5 m x 18.0 m	前面道路：市道　 8.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階／フロア貸し店舗　２階以上／フロア貸し事務所

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

地域の標準的有効率より。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	126.00	85.0	107.10	2,290	245,259	5.0	1,226,295
							0.0	0
2～ 3	事務所	126.00	85.0	107.10	1,901	203,597	5.0	1,017,985
							0.0	0
～

～

～

計		378.00	85.0	321.30		652,453		3,262,265
								0

⑨年額支払賃料	652,453 円　×　12ヶ月　＝　 7,829,436 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 321.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,829,436 円　　×　　 9.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 704,649 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,124,787 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,262,265 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 29,687 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,154,474 円　　　　（　 27,947 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０ＫＴ　　　　-17301	2,123 ( 2,119)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,352	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,300 円/㎡　月額支払賃料（　 2,290 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１ＣＤ　　　　-10001	1,108 ( 1,106)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 60.0]	100 [ 85.0]	2,287
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

徳島三好 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	383,500 円	76,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	234,883 円	7,829,436　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 88,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 536,900 円	76,700,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	76,700 円	76,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	76,700 円	76,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,397,283 円　（　　　　　　 5,458 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9461

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	76,700,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 378.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0735	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,637,450 円（　　　　　 22,021 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,154,474 円
②総費用	1,397,283 円
③純収益　①－②	5,757,191 円
④建物等に帰属する純収益	5,637,450 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	119,741 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	113,287 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 443 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,221,314 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,680 円／㎡）