別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 徳島三好 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   徳島三好 -2 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　西岡　聖記   TEL.

鑑定評価額 6,720,000 円  １㎡当たりの価格 34,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三好市池田町イケミナミ１８９８番６ ②地積 　(㎡) 196   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,184) 台形 2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の中 に空地等が見られる 住宅地域 東4.6m市道 水道 阿波池田 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　   9.5 ｍ、規模　　       196 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．６ ｍ市道 交通 施設 阿波池田駅南西方 500m 法令 規制 （都） １住居 (60,184) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 三好市池田町中心部から比較的近距離の住宅地域として、今後とも継続するものと予測する。地価については、 人口減による需要減少等を反映し、当面は下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は三好市池田町に所在する住宅地域等である。需要者の中心は、三好市内で就業するサラリーマン等の１次 取得者の他、地縁を有する者も含まれる。三好市池田町中心部から比較的近距離に所在するが、人口減による需要減少 等を反映し、地価は依然として下落基調で推移している。取引自体は少ないため、市場の中心価格帯についても把握が 困難ではあるが、坪単価にして１１～１２万円程度が一応の目安となるものと考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 人口減による需要減少等を反映し、取引自体は少ないものの、類似地域において、信頼性のある取引事例がまずまず収 集し得た。一方、標準地の画地規模が小さく、経済合理的な賃貸建物の建築を想定することが困難なため、収益還元法 は適用することができなかった。従って、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　徳島三好 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,900 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [103.0] 100 [110.2] [102.0] 100 34,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 三好市については、人口減による需要減少等 を反映し、依然として地価下落が継続してい る。 三好市池田町中心部から比較的近距離に所在 するが、人口減による需要減少等を反映し、 地価は依然として下落基調で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　  +2.5 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％