別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 徳島三好 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   徳島三好 -1 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　藤本　誠司   TEL.

鑑定評価額 5,170,000 円  １㎡当たりの価格 38,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三好市池田町シンマチ１４５９番７ ②地積 　(㎡) 136   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 南5.2m市道 水道 阿波池田 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    10 ｍ、南    15 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       136 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．２ｍ市道 交通 施設 阿波池田駅南東方 800m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地内の利便性の良い閑静な住宅地域として、安定した利用状況にある。利用状態は今後も現状維持され るものの、地価動向は過疎化の進行を反映して下落傾向が長期継続するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市中心市街地とその近郊の住宅地域。ＪＲ駅・市役所・大型店舗等が徒歩圏内にあり、生活利便性が高 い。閑静な住環境と相まって底堅い市場人気を有し、需要者の中心は市内で就業する中高年層を中心とした１次取得者 層となっている。地価動向は、過疎と高齢化の進行により有効需要自体が低下しており、下落傾向が継続している。土 地需要の中心価格帯は坪１３万円前後で推移しており、新築の戸建住宅は需要も供給も見受けられない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、近距離にあって価格牽連関係が強い地域内の公共買収事例を含む規範性ある売買実例から求められたもの で、市場性を反映した価格である。一方、収益価格は小規模画地にして接道間口も狭く共同住宅建築用地としての適性 を欠くと共に戸建賃貸の需要も認められないことから、その試算を断念した。以上により、実証的資料に裏付けられ市 場性を示す比準価格を標準に下記価格形成要因の変動状況をも加味して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] かつては可住地の希少性から高い地価水準を 形成していたが、過疎と高齢化により不動産 需要の低迷する近年は、地価水準の下方修正 が進行している。 市中心部の利便性の良い住宅地域を形成して いるものの、過疎と高齢化の進行により有効 需要の回復機運が見受けられず、地価下落が 継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％