鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

美馬 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｃ -15205	吉野川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北11m国道、東4m、南4m、三方路		近商 (90,200)
b	２１Ｃ -20313	吉野川市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東15m国道、西12m、角地		近商 (90,200)
c	２２Ｃ -14117	徳島市		更地	（　）	不整形	南11m国道、中間画地		近商 (80,200)
d	２２Ｋ -14302	名西郡石井町		更地	（　）	ほぼ長方形	西8m県道、中間画地		１住居 (60,200)
e	２２Ｃ -10106	三好市		更地	（　）	長方形	北8.5m市道、東4.5m、角地		（都）商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 61,687	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	57,732	100 [ 114.2]	50,553	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	52,100
b	(　 ) 38,602	100 [ 100.0]	[ 95.8] 100	100 [ 65.0]	100 [ 106.0]	53,673	100 [ 106.6]	50,350		51,900
c	(　 ) 57,252	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 87.3]	65,122	100 [ 130.3]	49,979		51,500
d	(　 ) 50,319	100 [ 100.0]	[ 97.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	49,162	100 [ 96.3]	51,051		52,600
e	(　 ) 52,000	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	49,000	100 [ 95.5]	51,309		52,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.5	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +7.5	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -12.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -2.0
e	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 52,200 円／㎡]

美馬 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が入手できなかったため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,247,917	2,696,276	11,551,641	11,284,000	267,641	（　0.9468） 253,402	（ 5.3 - 0.3 ） 5.0％
	⑧収益価格	5,068,040 円　　　　（　 6,110 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

美馬 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	279.00	Ｓ3	777.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	80 ％	200 ％	200 ％	830 ㎡	29.5 m x 29.0 m	前面道路：県道　 17.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺地域の利用状況及び賃貸需要等を考慮して、１階店舗、２～３階２ＬＤＫ×６戸を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	279.00	100.0	279.00	2,251	628,029	3.0	1,884,087
							0.0	0
2～ 3	住宅	249.00	100.0	249.00	1,270	316,230	2.0	632,460
							0.0	0
～

～

～

計		777.00	100.0	777.00		1,260,489		3,149,007
								0

⑨年額支払賃料	1,260,489 円　×　12ヶ月　＝　 15,125,868 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 777.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,125,868 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 907,552 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,218,316 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,149,007 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 29,601 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,247,917 円　　　　（　 17,166 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０ＫＡ　　　　-14101	1,685 ( 1,627)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	2,227	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,257 円/㎡　月額支払賃料（　 2,251 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０ＫＴ　　　　-14106	2,521 ( 2,500)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,287
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

美馬 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	775,000 円	155,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	453,776 円	15,125,868　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 72,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,085,000 円	155,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	155,000 円	155,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	155,000 円	155,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,696,276 円　（　　　　　　 3,249 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	155,000,000 円	設計監理料率　 192,000 円／㎡　×　 777.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0728	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0711 × 30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,284,000 円（　　　　　 13,595 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,247,917 円
②総費用	2,696,276 円
③純収益　①－②	11,551,641 円
④建物等に帰属する純収益	11,284,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	267,641 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	253,402 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 305 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,068,040 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,110 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
美馬 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

美馬 5-1

徳島県

徳島

氏名

不動産鑑定士　西岡　聖記

TEL.

鑑定評価額

43,300,000 円

１㎡当たりの価格

52,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	41,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月19日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	美馬市脇町大字猪尻字八幡神社下南１２０番１外				②地積　(㎡)	830 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (70,200) （その他） (80,200)
	1:1	店舗兼倉庫Ｓ2	小売店舗、事業所等が増えつつある路線商業地域	南17m県道、西側道	水道	穴吹 2.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 250 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中低層店舗併用共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 29.0 ｍ、奥行　約　　 29.0 ｍ、規模　　 830 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１７ｍ県道

交通

施設

穴吹駅北西方

2.6km

法令

規制

（都）
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

美馬市における中心的商業地域として今後とも継続するものと予測する。地価については、新規出店も殆ど見ら
れず、人口減による需要減少等を反映し、当面下落傾向が継続するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗併用共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 52,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 6,320 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は美馬市に所在する商業地域等である。需要者の中心は地元を主体とした県内の法人及び個人事業者と考え
られる。地価については、新規出店も殆ど見られず、人口減による需要減少等を反映し、依然として下落傾向が継続し
ている。市場の中心価格帯については、取引自体が極端に少ないため、把握が困難ではあるものの、坪単価にして１７
万円程度が一応の目安となるものと考えられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例が極端に少ないことから、事例収集の範囲を拡大した結果、近隣地域から近距離に所在する取引事例を重視し
つつ、他の取引事例も検証し、市場の実態は相応に反映し得た。一方、標準地は美馬市における中心的商業地域に所在
するものの、建物建築費の高騰等から、収益性の確保が非常に困難な状況にある。従って、比準価格を重視し、収益価
格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     53,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

美馬市については、人口減による需要減少等
を反映し、依然として地価下落が継続してい
る。

地価については、新規出店も殆ど見られず、
人口減による需要減少等を反映し、依然とし
て下落傾向が継続している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

美馬 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｃ -11017	吉野川市		更地	（　）	ほぼ長方形	北13m国道、東6.5m、南4.5m、三方路		都計外
b	２１Ｃ -14208	美馬市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北10m県道、南2.6m、二方路		（都） (70,200)
c	２０Ｋ -14306	美馬市		更地	（　）	ほぼ長方形	北17m県道、中間画地		（都） (70,200)
d	２１Ｃ -20313	吉野川市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東15m国道、西12m、角地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 17,715	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ / ]	100 [ 53.0]	32,422	100 [ 58.2]	55,708	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	57,400
b	(　 ) 26,292	100 [ 100.0]	[ 93.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.0]	26,264	100 [ 60.2]	43,628		44,900
c	(　 ) 57,390	100 [ 100.0]	[ 90.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	51,708	100 [ 100.0]	51,708		53,300
d	(　 ) 38,602	100 [ 100.0]	[ 95.7] 100	100 [ 65.0]	100 [ 103.0]	55,179	100 [ 109.3]	50,484		52,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
a	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 -47.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -36.0
b	正常	％／月 -0.23	画地　　　　 -6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +11.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 52,200 円／㎡]

美馬 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が入手できなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,257,381	2,696,577	11,560,804	11,284,000	276,804	（　0.9468） 262,078	（ 5.3 - 0.3 ） 5.0％
	⑧収益価格	5,241,560 円　　　　（　 6,320 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

美馬 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	279.00	Ｓ3	777.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	80 ％	200 ％	200 ％	830 ㎡	29.5 m x 29.0 m	前面道路：県道　 17.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗・２～３階共同住宅。地域の標準的使用を勘案の上想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	279.00	100.0	279.00	2,254	628,866	3.0	1,886,598
							0.0	0
2～ 3	住宅	249.00	100.0	249.00	1,270	316,230	2.0	632,460
							0.0	0
～

～

～

計		777.00	100.0	777.00		1,261,326		3,151,518
								0

⑨年額支払賃料	1,261,326 円　×　12ヶ月　＝　 15,135,912 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 777.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により十分担保されており計上不要

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,135,912 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 908,155 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,227,757 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,151,518 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 29,624 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,257,381 円　　　　（　 17,178 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０ＫＡ　　　　-14101	1,685 ( 1,627)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,087	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,260 円/㎡　月額支払賃料（　 2,254 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１９ＣＡ　　　　-19002	1,472 ( 1,471)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 60.0]	100 [100.0]	2,453
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

美馬 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	775,000 円	155,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	454,077 円	15,135,912　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 72,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,085,000 円	155,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	155,000 円	155,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	155,000 円	155,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,696,577 円　（　　　　　　 3,249 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	155,000,000 円	設計監理料率　 192,000 円／㎡　×　 777.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0728	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0711 × 30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,284,000 円（　　　　　 13,595 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,257,381 円
②総費用	2,696,577 円
③純収益　①－②	11,560,804 円
④建物等に帰属する純収益	11,284,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	276,804 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	262,078 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 316 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,241,560 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,320 円／㎡）