別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 美馬 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   美馬 -1 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　阿部　宏士   TEL.

鑑定評価額 5,410,000 円  １㎡当たりの価格 21,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 美馬市脇町大字猪尻字東分９７番３ ②地積 　(㎡) 248   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 北4.2m市道 水道 穴吹 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．２ｍ市道 交通 施設 穴吹駅北西方 3.1km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 脇町地区の旧市街地周縁に位置する既成住宅地域。戸建住宅を中心として熟成度は高く土地利用はほぼ安定して いる。地価水準は底値感も覗われるが、高齢化・人口減少を背景に当面弱含みでの推移を予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は美馬市のうち、脇町地区の市街地及びその周辺部の住宅地域一円と把握される。需要は美馬市に居住・通 勤する住宅需要者又は地縁を有する個人が中心。ブロック中核市の近郊エリアにあり、宅地需要は決して旺盛というわ けではないが相対的に多い方である。ただし、一般的要因の影響により地価水準は弱含みの状況が続いている。需要の 中心となる価格帯は、土地で１㎡当たり２０，０００円～２３，０００円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸住宅も見られるが取引は自用目的が中心。比準価格は個々の代替性・規範性を的確に判断して求められており実証 的で説得力がある。収益価格は建築費高騰の影響から土地に帰属する純収益がマイナスとなり試算できなかったが、地 域の特性上、住まいとしての快適性・利便性の程度が重視され、収益性が地価水準に与える影響は少ない。以上より、 比準価格を重視し、収益価格は参考に止め、代表標準地との検討にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　美馬 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,000 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [101.5] 100 [ 95.0] [100.0] 100 21,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減・高齢化により不動産需要は全般に低 調で、特に利便性の劣る場所や農村部では需 給の低迷による供給過剰から大きめの下落が 続いている。 人口密度の高い市街地にあり小学校・買物施 設への接近性は良好。付近に分譲地開発もみ られる。コロナ禍の影響は弱まったが前年並 みの下落が続く。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％