別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 吉野川 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吉野川 -3 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　上垣　小織   TEL.

鑑定評価額 6,830,000 円  １㎡当たりの価格 34,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吉野川市鴨島町喜来字宮北４６７番２２ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 農地も残る中で新旧 一般住宅が混在する 住宅地域 南西4m市道 水道、下水 鴨島 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 鴨島駅北東方 650m 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 　ＪＲ鴨島駅北側に存し、南側や競合する新規分譲地と比較して市場競争力に劣り、既成住宅地域については地 価の回復はやや遅れ気味である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏はＪＲ鴨島駅を中心とした中心市街地及びその近郊に存する住宅地域一円で、需要者の中心は市内在住又 は勤務する個人。駅の北側に存し公共施設等生活利便性施設への接近性に概ね優ることから一定の需要は見込まれるが 、人口減少や高齢化に加えて周辺には素地となる市街地農地も多くあり、新規の宅地分譲も見られることから既成の住 宅地域についてはやや弱含んでいる。取引の中心となる価格帯は概ね坪１０～１２万円前後が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　ＪＲ鴨島駅を圏域とする最新事例を採用できたことから極めて規範性の高い比準価格を試算できた。一方収益価格に ついては、近隣地域はアパート等の収益不動産も見られるが、対象不動産は規模が小さく賃貸用建物建築の想定をする ことが合理的でないため採用しなかった。以上より、比準価格を標準とし市場の動向を踏まえ、代表標準地とのバラン スにも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石井 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,600 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [103.0] 100 [ 99.3] [102.0] 100 34,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　県内不動産市況は都市部を中心に動きが戻 っているものの世界的な物価高や原材料不足 等によりやや先行き不透明な情勢となってい る。 　ＪＲ鴨島駅の北側に存することから南側と 比較してやや生活利便性に見劣りする。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +0.5 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％