別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 吉野川 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吉野川 -2 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　瀬嶋　宏典   TEL.

鑑定評価額 13,700,000 円  １㎡当たりの価格 32,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吉野川市鴨島町飯尾字小原６７９番３ ②地積 　(㎡) 423   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか農家 や店舗等が散在する 住宅地域 西15m市道 水道、下水 鴨島 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    80 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       420 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、１５ｍ 市道 交通 施設 鴨島駅南方 1.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道から南方への幹線街路沿いに位置するも商況はなく、現況の住宅利用が継続すると予測。発展性に乏しく、 地価は弱含み傾向にて推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、吉野川市鴨島町の中心部から近郊に広がる住宅地区の範囲。主たる需要者は、市内に居住し、市内外で 就労し、住宅を所要する個人が想定されるが、地縁的な側面も含んでいる。鴨島町中心部の市街化区域に位置するも周 辺エリアは農地も多く、鄙びた住環境にあり、新規需要は乏しく、市況は弱含んでいる。画地規模がまちまちであり、 総額での中心価格帯の把握に難があるが、単価としては坪１０万円～１１万円前後が軸と推察される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 吉野川市鴨島町中央部の市街化区域で現実に発生した取引事例により試算された比準価格は、現実的かつ実証的な価格 である。一方で、建築費の高騰も相まって、価格に見合う賃料相場が形成されておらず、新規賃貸建物を想定した収益 価値はマイナス値が算出され、収益価格は試算できなかった。そこで、本件では説得力のある比準価格を採用すること とし、代表標準地との検討も踏まえ、市場にも配意しつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石井 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,600 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [103.0] 100 [104.0] [101.5] 100 32,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 少子高齢化等による地域経済の衰退、市外へ の流出等が相まって、住宅地価は弱含みで推 移。 広幅員の道路沿いにあるが、商圏は形成され ず、住宅地区として推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％