別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 阿南 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   阿南 9-1 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　岡田　健二   TEL.

鑑定評価額 102,000,000 円  １㎡当たりの価格 10,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 阿南市大潟町２１０番５３ ②地積 　(㎡) 10,000   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 台形 1.5:1 工場兼倉庫 中規模工場、倉庫等 が建ち並ぶ臨海工業 地域 東12m市道、南側道 水道 阿波橘 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   320 ｍ、南   360 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 120.0 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　     9,600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 阿南市東方の大潟新浜工業団 地内に位置する。 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 阿波橘駅南東方 2.2km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 対象地域は橘湾を中心とした臨海工業地域。周辺に南部自動車道の整備が進んでいるが完成には中長期を要する 。工業用地に対する需要は停滞しており、地価は当面弱含みで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 中規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阿南市の工業地域の圏域で、標準地は市東部の臨海工業地域との代替関係が強い。需要者は、県内外の資 本による製造業等の法人事業者が中心。従来から橘湾一帯の臨海工業地域として発展してきた。国道には近接している が、ＩＣへの接近性には弱く水害への懸念もあり、工業地としての投資意欲は低く、地価は下落基調で推移している。 需要の中心となる価格帯は、取引が少なく見出し難い状況にあるが、概ね３万円／坪程度と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は工業地の取引事例が少ないため同一需給圏内を広く見渡し、代替性が高い取引事例を中心に査定しており、 実証的で説得力を有している。一方、自用の工場が多い地域で賃貸工場がほとんど見られないことから収益価格の試算 は断念した。以上より、比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　徳島 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,400 円／㎡ [101.2] 100 100 [105.0] 100 [237.4] [103.0] 100 10,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高騰等から経済情勢への先行不透明感は 続いており、設備投資は弱い動きとなってい る。今後の景気動向への慎重な見極めが必要 。 地域要因に大きな変化は見られない。近年工 場立地は高速ＩＣに近接して行われる傾向が あり阿南市は交通インフラで弱さが見られる 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　+135.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％