別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 阿南 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   阿南 -13 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　村上　幸二郎   TEL.

鑑定評価額 3,710,000 円  １㎡当たりの価格 22,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 阿南市那賀川町中島１３８０番２６ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い周辺 に農地も見られる住 宅地域 北6m市道 水道 阿波中島 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 国道５５号東方背後の臨海部 に位置する住宅団地内に存す る。 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 阿波中島駅北東方 1.8km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 基幹国道背後にあるが、沿岸部近傍の住宅地としての市場人気は低迷しており、地価水準はこれまで微減傾向を 示す。特に改善要因も見出せないことから今後も地価水準は前年同様の弱含み傾向を続けるものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は阿南市中心市街地北方外縁部、那賀川北岸の市街化調整区域内の住宅地域の圏域。需要者は市内在住者 ，当市や小松島市へ通勤する一次取得者層の他、当地域に地縁性を有する個人等。幹線国道の背後に位置するが熟成さ れた古い住宅団地内にある。また市中心部からは河川を介し離れ、各種施設からも距離をおき住宅地としての生活利便 性に欠ける他、水害懸念要因も内在し土地需給関係は沈静化している。中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は事例収集の範囲を近隣の存する阿南市北方平野部の市街化調整区域内とし、できる限り新しい事例を採用 した上で、相対的規範性の高いものを重視し得た。収益価格は、市街化調整区域内で自用の住宅を主とする住宅地域で あることより、賃貸用共同住宅を想定することは現実性に欠けるため、適用を断念した。従って、比準価格を採用し、 単価と総額との関連の適否にも留意し、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナによる影響は概ね解消に向かうが 、臨海平野部では水害懸念要因を含み比較的 人口減少も大きく、土地需給関係は停滞感を 有する。 環境条件等の変化は特に見られない。幹線国 道背後にあって、周辺に農地も見られる中の 古くに開発された住宅団地であり、有効需要 は低位に留まる。 個別的要因に変動はない。近隣地域内標準的 画地に比し、増減価なし。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％