別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 阿南 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   阿南 -12 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　阿部　祐一郎   TEL.

鑑定評価額 5,950,000 円  １㎡当たりの価格 15,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 阿南市中林町原３５番１ ②地積 　(㎡) 394   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 漁家住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 南東2.6m市道 水道 見能林 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       390 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　２ ．６ｍ市道 交通 施設 見能林駅東方 1.9km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　発展要因に欠ける農漁家集落地域であり、周辺環境は今後も大きな変化なく推移すると思われる。利便性良好 な新規分譲地等に比べて市場競争力に落差があるほか、過疎の進行等もあって、地価は下落が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、阿南市南東部郊外の住宅地域である。需要の中心は、周辺住民等の地域的選好を主に市内事業所等就 業者となる。対象地周辺は総じて街路条件及び接近条件に遜色のある臨海部の農漁家集落地域の環境であり、利便性良 好な新規分譲地等に比し市場競争力に落差が認められるほか、過疎の進行等による基本的な土地需要の減退も窺われる 状況となっている。取引件数が少ないうえ規模等もまちまちで、中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　市街化調整区域内の自用の戸建住宅を中心とする地域であり、賃貸アパート等の少ない地域性より収益価格は求め得 なかったが、類似取引事例より試算した比準価格を得た。当比準価格は、やや広範な事例からの試算となったが、同一 近隣地域において成立した事例等、より信頼性の高い事例を重視して試算しており、説得力は十分であるものと思料さ れる。よって、本件においては比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中心部近郊、羽ノ浦地区等の人気エリアと過 疎化・高齢化が顕著な衰退地域との二極化が 進行している。なお、人口は県全体を上回る 減少傾向にある。 地域内に特段の変化は見られず、新たな宅地 開発もほとんどない。過疎化傾向を背景に、 基本的な土地需要の減退が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％