鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

阿南 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｃ -12047	阿南市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、北東4.8m、角地		１低専 (60,80)
b	２２Ｃ -12015	阿南市		建付地	（　）	長方形	西6m道路、中間画地		｢調区｣ (70,200)
c	２２Ｃ -12030	阿南市		更地	（　）	ほぼ長方形	南7.7m市道、西4m、角地		１低専 (60,80)
d	２３Ｋ -4204	阿南市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m私道、中間画地		１中専 (60,200)
e	２２Ｃ -4201	阿南市		更地	（　）	ほぼ正方形	南西5m私道、中間画地		｢調区｣ (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 59,886	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.5]	58,555	100 [ 121.7]	48,114	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	48,600
b	(　 ) 41,743	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	41,743	100 [ 91.0]	45,871		46,300
c	(　 ) 54,444	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	53,334	100 [ 113.3]	47,073		47,500
d	(　 ) 73,584	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	71,941	100 [ 148.3]	48,510		49,000
e	(　 ) 70,608	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	69,224	100 [ 143.9]	48,106		48,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +17.0
a	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +3.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +9.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 +20.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 48,000 円／㎡]

阿南 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が得られなかった為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,734,988	511,542	2,223,446	2,121,600	101,846	（　0.9490） 96,652	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	2,056,426 円　　　　（　 8,430 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

阿南 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	95.00	Ｓ2	190.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	160 ％	244 ㎡	19.0 m x 13.4 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ×４戸のアパートを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	95.00	100.0	95.00	1,274	121,030	2.0	242,060
							0.0	0
～

～

～

～

計		190.00	100.0	190.00		242,060		484,120
								0

⑨年額支払賃料	242,060 円　×　12ヶ月　＝　 2,904,720 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 190.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,904,720 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 174,283 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,730,437 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	484,120 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,551 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,734,988 円　　　　（　 11,209 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２ＫＡ　　　　-4001	1,390 ( 1,389)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,298	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,276 円/㎡　月額支払賃料（　 1,274 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３ＫＡ　　　　-4001	1,212 ( 1,212)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,253
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

阿南 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	124,800 円	31,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	87,142 円	2,904,720　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 18,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 218,400 円	31,200,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	31,200 円	31,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,200 円	31,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 511,542 円　（　　　　　　 2,096 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,200,000 円	設計監理料率　 158,000 円／㎡　×　 190.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0689 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,121,600 円（　　　　　 8,695 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,734,988 円
②総費用	511,542 円
③純収益　①－②	2,223,446 円
④建物等に帰属する純収益	2,121,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	101,846 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	96,652 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 396 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,056,426 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,430 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
阿南 -8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

阿南 -8

徳島県

徳島

氏名

不動産鑑定士　朝日　正之

TEL.

鑑定評価額

11,700,000 円

１㎡当たりの価格

48,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月9日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	阿南市羽ノ浦町中庄原ノ内４番２				②地積　(㎡)	244 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他） (60,160)
	1.5:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い利便性の良い住宅地域	北東4m市道	水道	羽ノ浦 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 60 ｍ、南 60 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

生活利便施設等に近接する駅
に近い住宅地域

街

路

基準方位北　　　４
ｍ市道

交通

施設

羽ノ浦駅北方

400m

法令

規制

１中専
(60,160)

⑤地域要因の将
　来予測

羽ノ浦地区中心部の戸建住宅地域で、学校や駅、商業施設等が近距離にあって、生活利便性が高く、強い需要が
認められる。建築費の高騰等の影響が一部みられるものの、今後も引き続き地価は上昇傾向が続くと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 48,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 9,120 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は羽ノ浦町中庄・宮倉地区を中心とする町内の戸建住宅地域。需要者の中心は阿南市内で勤務する一次取得
者層で、圏域外からの流入も多くみられる。津波懸念がなく、周辺環境が整っているため、地元有力企業の従事者を中
心に、住宅地需要が旺盛である。なかでも、近隣地域は町内中心部に位置しており、生活利便性が高く、依然として割
安感が認められる。高値のものも多くみられるが、市場における中心価格帯は１６～１８万円／坪程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、圏域内の取引事例を比較検討の上、羽ノ浦町内の信頼性の高い事例を選択するとともに、需要者の観点か
ら要因比較を適切に行った結果、市場性を反映した実証的な価格が得られた。一方、投下資本に見合った賃料水準が形
成されておらず、収益価格は低位に求められた。主たる需要者は市場性を重視するため、比準価格を重視し、収益価格
を参考に止め、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　阿南 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 51,000 円／㎡

[100.2]
100

100
[101.0]

100
[107.2]

[101.0]
100

47,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     47,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

建築費の高騰等の影響が一部にみられるが、
安定した住宅地需要があるため、羽ノ浦町の
需給は引き続き逼迫している。

中心部にあるため、高い市場人気を有してい
る。周辺において、新規分譲地の開発が続い
ており、既存住宅地についても、需給は逼迫
している。

接面方位（北東向き）について優位性が認め
られる。個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

阿南 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ -12005	阿南市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東10.5m県道、中間画地		｢調区｣ (70,200)
b	２２Ｃ -12030	阿南市		更地	（　）	ほぼ長方形	南7.7m市道、西4m、角地		１低専 (60,80)
c	２２Ｋ -4206	阿南市		更地	（　）	ほぼ正方形	南西8.5m県道、南東4.2m、角地		近商 (90,200)
d	２２Ｋ -12027	阿南市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、中間画地		｢調区｣ (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 34,785	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	34,785	100 [ 74.7]	46,566	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	47,000
b	(　 ) 54,444	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	53,334	100 [ 110.1]	48,441		48,900
c	(　 ) 51,212	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	49,701	100 [ 114.4]	43,445		43,900
d	(　 ) 45,302	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.5]	44,993	100 [ 86.2]	52,196		52,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.5	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.5	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.5	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 48,000 円／㎡]

阿南 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が収集できなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,743,575	511,815	2,231,760	2,121,600	110,160	（　0.9490） 104,542	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	2,224,298 円　　　　（　 9,120 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

阿南 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	95.00	Ｓ2	190.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	160 ％	244 ㎡	19.0 m x 13.4 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の賃貸需要、画地条件等を考慮し、４７．５㎡×４戸（２ＤＫ）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	95.00	100.0	95.00	1,278	121,410	2.0	242,820
							0.0	0
～

～

～

～

計		190.00	100.0	190.00		242,820		485,640
								0

⑨年額支払賃料	242,820 円　×　12ヶ月　＝　 2,913,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 190.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,913,840 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 174,830 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,739,010 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	485,640 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,565 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,743,575 円　　　　（　 11,244 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２ＫＡ　　　　-4001	1,390 ( 1,389)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,324	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,280 円/㎡　月額支払賃料（　 1,278 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１ＫＡ　　　　-15001	1,201 ( 1,199)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,264
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

阿南 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	124,800 円	31,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	87,415 円	2,913,840　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 18,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 218,400 円	31,200,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	31,200 円	31,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,200 円	31,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 511,815 円　（　　　　　　 2,098 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,200,000 円	設計監理料率　 158,000 円／㎡　×　 190.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0689 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,121,600 円（　　　　　 8,695 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,743,575 円
②総費用	511,815 円
③純収益　①－②	2,231,760 円
④建物等に帰属する純収益	2,121,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	110,160 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	104,542 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 428 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,224,298 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,120 円／㎡）