別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 阿南 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   阿南 -7 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　阿部　祐一郎   TEL.

鑑定評価額 6,060,000 円  １㎡当たりの価格 33,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 阿南市那賀川町上福井堂免４８番１４ ②地積 　(㎡) 183   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中小規模一般住宅が 多い住宅地域 西4m私道 水道 阿波中島 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ私道 交通 施設 阿波中島駅北西方 600m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 　阿南市郊外の既成住宅地域で、今後も現状の周辺環境を概ね維持すると思料される。コロナ禍等による不透明 さも幾分残る中、市中心部近郊や羽ノ浦町等との競合もあって、当面の需給動向は若干弱含むと推測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は阿南市北部に位置する那賀川地区の住宅地域。需要者の中心は阿南市内の事業所等就業者、地元地縁者 等。新型コロナウィルス感染症の影響等による不透明さが幾分残る中、那賀川町内の住宅地域は、発展的な阿南市中心 部近郊や羽ノ浦町等の人気エリアと比較して市場競争力にやや弱さがあり、相対的にやや低調な市場環境にある。取引 件数が少なく、立地条件によって幅もあるが、対象地周辺の価格帯は土地９～１１万円／坪程度が中心と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は、近郊の類似性の高い事例を採用したうえ、より信頼性の高い事例を重視しつつ試算しており、説得力を 有している。一方、当標準地の規模や同一需給圏内の市場環境からして賃貸アパートの想定が馴染まないため、収益還 元法は適用を断念した。このため、本件においては、比準価格を採用することとし、更に代表標準地との価格検討を踏 まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　阿南 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,000 円／㎡ [100.2] 100 100 [101.0] 100 [154.7] [101.5] 100 33,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中心部近郊、羽ノ浦地区等の人気エリアと過 疎化・高齢化が顕著な衰退地域との二極化が 進行している。なお、人口は県全体を上回る 減少傾向にある。 子育て世代に相応の市場人気を有し、新たな 宅地開発も見られるが、阿南市中心部近郊、 羽ノ浦地区等との競合から需給動向はやや低 調に止まる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　 +15.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％