別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 阿南 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   阿南 -6 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　田渕　茂俊   TEL.

鑑定評価額 6,830,000 円  １㎡当たりの価格 34,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 阿南市羽ノ浦町古庄野神ノ本２９番２２外 ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 南西6m市道 水道 羽ノ浦 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 既成の中規模住宅団地。 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 羽ノ浦駅南方 2.5km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 羽ノ浦町南部、那賀川の北岸沿いに位置し、阿南市中心部への通勤者を中心とする需要が多い。周辺では小規模 な新規分譲も見られ、取引は比較的好調を維持しており、依然として地価は強含みで推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阿南市羽ノ浦町を中心とする住宅地域一円。需要者は阿南市及び周辺地域で就業するサラリーマン等の一 次取得者が中心となる。羽ノ浦町は阿南市中心部と徳島市へのアクセスも比較的容易で、津波の影響を受けにくいこと もあって、新規分譲地は高値の取引も見られるなど、建築費の高騰の影響は少なく、地価は強含んでいる。取引の中心 価格帯は、新規分譲地は坪１５万円前後で、それが市場を牽引する状況になっている。新築戸建は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、羽ノ浦町内の新規分譲地を含む時点の新しい事例を中心に採用し、補修正も適切に行われていることから 、市場の実勢を充分に反映した、規範性の高い試算価格となっている。一方、収益価格については、近隣地域はアパー ト等の収益不動産も多く見られるが、対象不動産は規模が小さく賃貸用建物建築の想定をすることが合理的でないため 試算しなかった。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　阿南 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,000 円／㎡ [100.2] 100 100 [101.0] 100 [150.6] [102.0] 100 34,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景況は、ウィズコロナの下で、人流は増 加傾向にあり、雇用情勢等、やや持ち直し傾 向が見られるが、物価上昇による影響等の懸 念が残る。 近隣地域周辺に残存する農地等も徐々に開発 され分譲住宅地となっており、住宅地域とし ての熟成度が高まっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％