別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 阿南 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   阿南 -3 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　田渕　茂俊   TEL.

鑑定評価額 5,800,000 円  １㎡当たりの価格 29,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 阿南市畭町新はり９０番５外 ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに農 地等が見られる住宅 地域 南東4m市道 水道 阿南 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 阿南駅北東方 2.9km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 阿南市中心部から東方に位置する既成住宅地域。中心市街地とは国道バイパス及びその周辺の農地が介在してお り、小学校や生活利便施設とはやや離れていることもあって、現状維持的に推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、中心市街地から東方の郊外部の住宅地域一円。需要者の中心は、阿南市に、居住する一次取得者及び地 縁者が中心となる。沿岸部の工業地帯に近く、津波被害の懸念等もあり、土地需要は弱含みで推移している。取引は少 ないが、需要の中心となる価格帯は、坪９～１０万円程度が取引の目安となると思料した。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、実際に取引された取引事例を基礎に試算したもので、市場の実勢を充分反映した価格となっている。収益 価格については、既成の住宅地域であり、アパート等の賃貸物件は少ないうえに、対象地は画地規模が賃貸物件を想定 するには小さいため、その想定は経済合理性を持たないと判断し試算しなかった。よって、比準価格を採用し、代表標 準地との検討を踏まえ、一般的要因の動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　阿南 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,000 円／㎡ [100.2] 100 100 [101.0] 100 [177.9] [102.5] 100 29,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景況は、ウィズコロナの下で、人流は増 加傾向にあり、雇用情勢等、やや持ち直し傾 向が見られるが、物価上昇による影響等の懸 念が残る。 地域要因に特段の変動はない。国道バイパス の東側に位置する立地等から、宅地需要は弱 含みとなっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +60.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％