別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 阿南 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   阿南 -1 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　岡田　健二   TEL.

鑑定評価額 7,200,000 円  １㎡当たりの価格 35,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 阿南市津乃峰町長浜４３３番５３ ②地積 　(㎡) 204   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南西4m市道 水道 阿波橘 680m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 阿波橘駅東方 680m 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 阿南市中心部南方郊外の住宅地域で、国道バイパスの延伸や食品スーパーの開店等、生活利便性は向上している が、津波被害への懸念もあって需要は停滞気味、価格は弱含みの傾向にある。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は津乃峰町を中心に阿南市中心部南方郊外に広がる戸建住宅地域を圏域とする。需要者は阿南市内に居住す るサラリーマン等の一次取得者の他、地縁性を有する個人が中心。阿南市中心部へのアクセスは悪くはないが、津波被 害への懸念に加え物価高騰等の景気の下押し圧力もあり、需要は減少している。需要の中心となる価格帯は土地６０坪 前後で７００万円程度、新築戸建住宅で２，４００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、複数の類似する近時の取引事例より比較検討して求められたものであり、価格時点での取引市場の実勢を 反映するものとして規範性が高い。一方、収益価格については、周辺で共同住宅も見られるため、２階建のアパートを 想定したが、試算途中で純収益がマイナスとなり試算できなかった。以上より、比準価格を標準に、代表標準地価格と の均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　阿南 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,000 円／㎡ [100.2] 100 100 [101.0] 100 [146.2] [102.0] 100 35,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウィズコロナに移行する中、阿南市内におけ る地域経済の回復動向に加え、雇用・所得環 境・金利・物価上昇等の一般的要因の影響に 注視が必要。 国道バイパスの延伸や食品スーパーの開店等 はあったが、津波被害への懸念から外部から の転入は少なく需要は停滞している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +34.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％