別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 小松島 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小松島 -9 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　阿部　祐一郎   TEL.

鑑定評価額 4,830,000 円  １㎡当たりの価格 29,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小松島市横須町字南２６番９１ ｢横須町１８－２９｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 整然と建ち並ぶ住宅 地域 南東6m道路 水道 南小松島 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.6 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ道路 交通 施設 南小松島駅南東方 2.0km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　市外郭の住宅地域で大きな変動要因はなく、住環境は今後とも概ね現状で推移すると思われる。接近条件等の 難から総じて市場競争力に落差があり、地価動向は周辺に比してやや低調に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、横須地区を主とした小松島市中心部の南東方外郭に位置する住宅地域である。需要者の中心は、当市 及び徳島市等近隣市町の事業所等就業者。当市住宅地は、総じて隣接する徳島市や阿南市との競合等から需給動向が相 対的にやや低調に止まった状況にあるが、対象地周辺は、学校等への接近性や幹線道路への連絡性にやや遜色が認めら れ、市場競争力の弱さをより窺わせている。中心価格帯は、単価ベースで土地１０万円／坪前後と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　標準地の規模、賃貸物件の少ない地域性等から収益価格は求め得なかったが、本件では比較的近時において周辺類似 地域で成立した取引事例より求めた比準価格を得た。当比準価格は、より規範性の優る事例を重視しつつ試算を行って おり、十分な説得力を有している。よって、本件では比準価格を採用し、更に代表標準地との価格検討をも踏まえ、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小松島 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,300 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [103.0] 100 [135.9] [102.5] 100 29,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 隣接する徳島市や阿南市との競合等により、 総じて市内住宅地の需給動向は相対的にやや 低調に止まっている。なお、人口は県全体を 上回る減少傾向。 総じて需給動向に弱さが窺われる中、市中心 部の住宅地等に比べて市場競争力に落差のあ る当地域は、相対的により低調となっている 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％