別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 小松島 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小松島 -5 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　村上　幸二郎   TEL.

鑑定評価額 7,930,000 円  １㎡当たりの価格 38,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小松島市小松島町字南開６２番１３ ②地積 　(㎡) 205   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 台形 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、マンショ ン等が混在する住宅 地域 東5m私道 水道 南小松島 630m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 小松島市役所南方近傍の臨海 部に位置する古くからの住宅 地。 街 路 基準方位北、　　５ ｍ私道 交通 施設 南小松島駅南東方 630m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 公共・文教施設に近い好立地にあるが、市勢縮小と水害懸念等により有効需要の減退は進んでおり、今後も地価 水準はやや弱含みで推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は小松島市中心部近傍の住宅街の圏域。需要者の中心は市内に居住・勤務する一次取得者層等。中心市街 地の一角にあり公共・文教施設に近距離に位置し、生活利便性は比較的高い。新型コロナの需要減への影響は概ね解消 に向かうが、熟成した住宅地で幹線道からの街路系統もやや劣る他、水害懸念要因も内在すること等から市場人気は停 滞感が伺われる。中心となる価格帯は土地が８００万円程度、新築の戸建住宅が２，６００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は事例収集の範囲を市中心市街地から周辺エリアの住宅街で、できる限り最新の事例を採用し、各事例を十 分比較検討し得た。収益価格は、賃貸用共同住宅を想定したが建築資材高騰に伴い賃料水準に比し建物等の初期投資額 が大きく純収益がマイナスとなり試算できなかった。快適性が重視される住宅街としての要素も強く市場実証性の高い 比準価格を採用し、代表標準地との検討及び単価と総額との関連の適否にも留意し、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小松島 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,300 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [103.0] 100 [102.9] [102.0] 100 38,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響は解消されつつあるが市勢 は縮小傾向で、臨海平野部では水害懸念要因 も含み、需要回復は依然緩慢な状況にある。 環境条件等の変化は特にない。市内でも市役 所・駅に近い好立地にあるが、熟成された住 宅街で、有効需要は依然若干停滞傾向にある 。 個別的要因に変動はない。東側道路接面の画 地であり、近隣地域内標準的画地（北側）に 比し、住宅地としての快適性に優る。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％