別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 小松島 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小松島 -4 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　岡田　健二   TEL.

鑑定評価額 5,850,000 円  １㎡当たりの価格 38,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小松島市日開野町字川田６番２４外 ②地積 　(㎡) 154   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い住宅地域 南4m私道 水道 南小松島 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ私 道 交通 施設 南小松島駅西方 900m 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 小松島市中心部近郊の戸建住宅地域。未利用地もあり宅地開発は散見されるが、地域経済の停滞感に加え街路条 件に弱さが見られることから、住宅取引はやや緩慢である。当面は安定的に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小松島市内中心部から郊外に広がる住宅地域を圏域とする。需要者層は小松島市内に居住するサラリーマ ン等の一次取得者が中心。地域経済の停滞に物価高騰等の景気の下押し圧力も加わり住宅需要が減少する中、津波被害 への懸念から新規需要は内陸よりにシフトしている。ただし、対象近隣地域は街路条件にやや弱さが見られ、取引は低 調である。需要の中心となる価格帯は土地で５０坪程度で６００万円前後、新築戸建で２，３００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、複数の類似する近時の取引事例より比較検討して求められたものであり、価格時点での取引市場の実勢を 反映するものとして規範性が高い。一方、収益価格については、自用の戸建住宅が多い住宅地域であり、また画地規模 が小さく経済合理的な共同住宅を想定することが難しいため試算を行わなかった。以上より、比準価格を採用し、代表 標準地価格との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小松島 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,300 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [103.0] 100 [106.0] [103.0] 100 37,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化の推移は県平均より高い。 元々の経済情勢の停滞に加え、雇用・所得環 境・金利・物価上昇等の一般的要因の影響に 注視が必要。 小学校再編や津波浸水被害への懸念等、住宅 需要が弱まっている中、建築費高騰等の影響 もあって地価は弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.5 交通・接近　　　  +0.5 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％