別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 小松島 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小松島 -3 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　朝日　正之   TEL.

鑑定評価額 5,320,000 円  １㎡当たりの価格 35,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小松島市大林町字宮ノ本１０２番３４ ②地積 　(㎡) 152   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い住宅地域 南西6m道路 水道 阿波赤石 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    60 ｍ、南    35 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道５５号北方背後の住宅地 域 街 路 基準方位北　　　６ ｍ道路 交通 施設 阿波赤石駅南東方 1.1km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成の戸建住宅地域で、生活利便性は比較的良好である。建築費の高騰等の影響から、需給は緩和状態にあるが 、周囲に分譲地もみられるなど、潜在需要が確認できるため、地価は若干の下落に止まると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小松島市の南東部を中心とする戸建住宅地域。需要者の中心は圏域内に居住する一次取得者層等である。 令和２年４月に商業施設が付近にオープンしたことで、生活利便性が向上し、小学校も比較的近くにあるため、潜在需 要が確認できるが、建築費の高騰に伴い、需給はやや悪化している。なかでも、既存住宅地の取引は限定的である。市 場における中心価格帯は、１０～１２万円／坪程度で、新築戸建住宅は２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、圏域内の取引事例を比較検討の上、要因比較が可能な信頼性の高い事例を選択するとともに、需要者の観 点から要因比較を適切に行った結果、市場性を反映した実証的な価格が得られた。一方で標準地は規模が小さく賃貸建 物の想定は非現実的であるため収益価格は試算しなかった。主たる需要者は市場性を重視するため、本件においては、 代表標準地との比較検討を踏まえ、市場性を適切に反映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小松島 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,300 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [103.0] 100 [114.0] [102.0] 100 34,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は持ち直しつつあるものの、建築費の高 騰や物価高も影響し、土地取引や建築着工は 引き続き弱い動きとなっており、二極化が進 展している。 令和２年４月にスーパーや量販店、飲食店等 の商業施設が大林交差点付近にオープンし、 生活利便性が向上した。付近には分譲地もみ られる。 接面方位（南西向き）について優位性が認め られる。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％