別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 小松島 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小松島 -1 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　田渕　茂俊   TEL.

鑑定評価額 6,620,000 円  １㎡当たりの価格 40,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小松島市小松島町字北浜１４４番３ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い閑静な住宅地域 南9.6m市道 水道 南小松島 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西    10 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       195 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 基準方位北　　　９ ．６ｍ市道 交通 施設 南小松島駅北方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市中心部の利便性の高い住宅地域であるが、近年は地域経済が振るわず地価下落が続いてきた。既成市街地の土 地需要は減少傾向にあり、当面の地価動向はやや弱含みに推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小松島市北部の住宅地域。需要者は市内勤務のサラリーマン等の一次取得者が中心となる。当地域は市内 でも品等の高い地域であったが、地域経済の衰退等により需要が漸減し、価格調整が進んできた。近時は、景気の緩や かな持ち直し傾向のなか地価下落が縮小しつつあったが、津波浸水被害への懸念等もあって、なお、下落傾向が続いて いる。価格の中心となるのは土地で坪１２～１４万程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、事例収集範囲をやや広域的にとらえ、最新の取引事例を中心に試算した。自己使用目的での取引が中心と なる市場の実勢を充分反映している。収益価格については、標準地の地積はやや小さく経済合理性を踏まえた賃貸想定 が困難であり、具体的試算は行わなかった。よって、収益性より快適性を中心とする市場の動向を充分反映した比準価 格を採用し、単価と総額の関連性、一般的要因、地域要因にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　小松島 -2                  　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     40,200 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化の程度は県平均より高く、 地域経済も振るわないなか、ウィズコロナへ の移行の動きも、需要の回復へ繋がって行か ない状況にある。 小学校の再編は一旦据え置きになったが、港 に比較的近い位置にあり、津波浸水被害への 懸念等もあって、住宅地需要は弱含みである 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％ -0.2 ％