別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 鳴門 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳴門 -14 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　阿部　宏士   TEL.

鑑定評価額 7,450,000 円  １㎡当たりの価格 39,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳴門市撫養町大桑島字中之組７０番７ ②地積 　(㎡) 191   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 北4m市道 水道 鳴門 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    60 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 鳴門駅北西方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 鳴門市撫養町の旧市街地の周縁部に位置する既成住宅地域である。熟成度は高く土地利用はほぼ安定している。 地価水準は底値感も覗われることから、横這い乃至やや弱含み程度の推移を予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鳴門市のうち撫養町を中心とする宅地地域一円である。需要は鳴門市内に居住または通勤する一般の住宅 需要者が中心。街路にやや弱さが認められるが、中心市街地に近接し利便性に恵まれた住宅地である。コロナ禍の影響 は減退しているが、建築費高騰などの一般的要因の影響により、未だ需給は回復の途上にある。中心となる価格帯は、 土地で８００万円程度、新築戸建で２，０００万円～２，２００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅が多い住宅地域である。比準価格は代替競争関係にある周辺の取引事例を採用し、個々の規範性を的確 に判断して求めており実証的で説得力がある。収益還元法は画地規模等を考慮し適用しなかったが、価格形成上、住ま いとしての快適性・利便性の程度が重視される傾向が強く収益性が地価水準に与える影響は少ない。以上より、比準価 格を基礎に、地域の需給動向、代表標準地との検討にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鳴門 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [120.6] [100.0] 100 39,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鳴門市では、人口減・高齢化の進む中、全般 的に需要が弱い。地価の二極化傾向も見られ 、既成住宅地域や農村部で回復が遅れている 地域が目立つ。 土地利用に特段の変化は認められないが、一 般的要因の影響のもと、地価動向はやや弱含 みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％