別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 鳴門 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳴門 -13 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　藤本　誠司   TEL.

鑑定評価額 2,390,000 円  １㎡当たりの価格 16,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳴門市瀬戸町堂浦字地廻り弐７５番 ②地積 　(㎡) 145   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、小売店舗 等が混在する既成住 宅地域 東8m県道、三方路 水道 鳴門 6.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       145 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　８ ｍ県道 交通 施設 鳴門駅北西方 6.0km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市北部の小鳴門海峡沿岸部に位置する漁家集落で、住宅・店舗・漁業関係施設が密集している。外部からの新規 需要なく過疎高齢化の進行する漁家集落であることから、今後も地価下落が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 三方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、市北部の瀬戸町を中心とした郊外住宅地域一帯。比較的規模の大きい古くからの漁家集落であるが、 漁業従事者の高齢化により空き家が増えている。主たる需要者は、地元漁家集落の住民若しくはその縁故者に限られ、 外部からの移住は見受けられない。過疎の漁家集落において宅地需要の減退は長期化しており、地価も下落基調に歯止 めが見られない。取引のない漁家集落にて土地需要の中心価格帯は把握し難いが、概ね坪５～６万円と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は、不動産取引の少ない漁家集落にて事例収集の範囲を拡大せざるを得なかった。古家付きの取引ではある が、地域性が類似する漁家集落内の２事例をも採用しており、近隣地域の地価水準と動向を反映していると判断する。 収益価格は、賃貸需要が皆無の漁家集落にして調整区域に係る建築規制もあることから、試算を断念した。実証的資料 から求められた比準価格を標準に、過疎の進行する漁村の将来性等を斟酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 緩やかではあるが過疎と高齢化が進行してい る。近時は、インフレによる実質賃金減と建 築コスト増により不動産投資意欲の減退が懸 念される。 空き家も見られる過疎と高齢化が進行する漁 家集落にて、不動産に対する有効需要は依然 として鈍く、地価下落が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％