別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 鳴門 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳴門 -12 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　西岡　聖記   TEL.

鑑定評価額 5,560,000 円  １㎡当たりの価格 16,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳴門市里浦町粟津字中島２３０番１ ②地積 　(㎡) 343   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅と農 家住宅が混在する住 宅地域 北西5.5m市道 水道 鳴門 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．５ ｍ市道 交通 施設 鳴門駅南方 4.2km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅と農家住宅が混在する農家住宅地域として今後とも継続するものと予測する。需要者が地縁を有するも のに概ね限定されること等から、地価は当面下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +0.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鳴門市中心部から郊外の市街化調整区域に所在する住宅地域等である。需要者の中心は、地縁を有する者 に概ね限定される。外部からの転入者が少なく、需要は慢性的に弱いものと認められることから、地価は下落基調で推 移している。市場の中心価格帯についても、取引が少ないため、把握が困難ではあるが、坪単価にして５～６万円程度 が一応の目安となるものと考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引自体が少ないため、周辺の市街化区域にも事例収集の範囲を拡大した結果、地域格差率の大きい事例等を採用せざ るを得なかったが、市場の実態は相応に反映されている。一方、標準地の存する地域は、市街化調整区域に所在する農 家住宅地域であり、賃貸市場が十分に成立していないため、収益還元法は適用することができなかった。従って、比準 価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鳴門市の地価については、中心部から比較的 近距離に所在する地域を中心として、新型コ ロナ等の影響から、基本的には回復基調にあ る。 外部からの転入者が少なく、需要は慢性的に 弱いものと認められることから、地価は下落 基調で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％