別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 鳴門 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳴門 -10 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　森脇　英正   TEL.

鑑定評価額 3,730,000 円  １㎡当たりの価格 22,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳴門市瀬戸町明神字越浦２３８番 ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北東6m市道 水道 鳴門 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ．０ｍ市道 交通 施設 鳴門駅北西方 4.1km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした戸建住宅地域であり、今後も現況同様に推移していくと予測する。郊外の沿岸部の住宅地は利便 性の面において競争力を欠いており、未だ供給余地が残ることもあって地価は引き続き弱含み傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鳴門市郊外部の瀬戸町を中心に小鳴門海峡を挟み対岸の島嶼部の住宅地域の一部と判定。需要者の中心 は、市内に居住或いは勤務する一次取得層と想定される。区画整然とした住宅地域で居住環境も概ね良好であるが、値 頃感のある市中心部の住宅地域への需要流出や供給余力がやや強いこともあって地価は緩やかな下落を続けている。１ ５０㎡前後で総額３６０～４００万円程度の土地が取引の中心となっており、新築の分譲事例は殆ど見受けられない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には共同住宅も見受けられるが、近隣一帯は戸建住宅地域として熟成しており、また画地規模の面から標準的な賃 貸用不動産を想定することが現実的ではないため、収益価格は試算しなかった。比準価格は、いずれも鳴門市郊外部の 住宅地域に存するものから適切に補・修正を行って試算しており、市場の実態を反映した説得力の高い価格と言える。 以上より、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鳴門 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [211.9] [101.0] 100 22,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 賃金の伸び悩みや食料品をはじめとする身の 回り品の相次ぐ値上げの影響から住宅取得意 欲は低迷しているが、地域により温度差もみ られる。 需給ギャップによる地価下落が続いているが 、地価調整が長期に及んだことにより、その 下落幅は緩やかである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +98.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％