別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 鳴門 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳴門 -8 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　藤本　誠司   TEL.

鑑定評価額 6,330,000 円  １㎡当たりの価格 31,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳴門市撫養町木津字松塚５９１番８ ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い住宅地域 東5m市道 水道 教会前 180m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 教会前駅北西方 180m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 鳴門市西部の新興住宅地域である。郊外でありながらＪＲ駅及び国道１１号へのアクセスの優位性が認められる が、周辺に可住地が多く残る地域性から当面地価動向は弱含み傾向が続くと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市西部郊外の撫養・木津地区を中心とした住宅地域一帯。近隣地域は市中心地から３駅離れた郊外部に 位置するが、ＪＲ駅及び国道１１号に近く鳴門市はもとより人口増加の北島町・藍住町等への通勤も可能であることか らその需要者は、鳴門市若しくは隣接町に通勤する１次取得者となっている。地域代替性が認められる地域が広く、価 格競合の関係から地価動向は弱含みとなっている。土地需要の中心価格帯は、坪１０～１１万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、価格牽連関係の強い取引実例から求められ市場性の側面から近隣地域の地価水準を適正に反映している。 一方、収益価格は賃貸需要の低い郊外部にあってかつ１低専にて共同住宅建設への投資採算性も認められないので、試 算を断念した。上記試算価格の特徴と近隣地域の特性から、実証性を有し近時の地価動向を反映する比準価格を標準に 下記の代表標準地との検討及び土地需要の回帰動向等をも総合斟酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鳴門 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [152.5] [102.0] 100 31,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 緩やかではあるが過疎と高齢化が進行してい る。近時は、インフレによる実質賃金減と建 築コスト増により不動産投資意欲の減退が懸 念される。 新たな宅地開発も見受けられるが郊外住宅地 として価格競合する地域が広い。また、建築 費等も上昇しており、地価動向は依然として 鈍い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +48.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％