別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 鳴門 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳴門 -7 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　澤嶋　鉄哉   TEL.

鑑定評価額 2,860,000 円  １㎡当たりの価格 21,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳴門市大麻町大谷字山田４３番１２ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅と農家住宅 等が混在する住宅地 域 北4m市道 水道 阿波大谷 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   120 ｍ、南   120 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 県道鳴門池田線の背後に存す る住宅地域である。 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 阿波大谷駅北西方 1.0km 法令 規制 １中専 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 中心部より距離をおく既成住宅地域であり、立地条件等より旧来からの住環境に留まっているとともに、地域性 が向上する見込みも少なく、地価はここ暫く下落基調にあるものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鳴門市の西方外縁部に存する住宅地域を圏域とする。需要者は、当地域に地縁性を有する個人に概ね限 られる。近年地区内の商業施設が撤退する等、利便性に劣る既成住宅地域では、元来需要者が限られることに加え、イ ンフレ懸念等による先行き不透明感から、土地需要は一層弱含みとなっている。需要の中心となる価格帯は、単価ベー スで３．３㎡当たり７万円程度、新築の戸建住宅は殆ど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺に共同住宅も見られるが、当標準地に賃貸用不動産の想定を行うことが現実性を欠くことから、収益価格の試算を 断念した。一方、事例収集の範囲を広域に行わざるを得なかったが、価格牽連性を有する住宅地取引と比較検討するこ とで比準価格を試算しており、重視すべき価格と認められる。以上より、十分な規範性を有する比準価格を採用するこ ととし、周辺公示地等との価格均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少は県平均を上回っている。インフレ 基調、建築費高騰等が土地需要に悪影響を及 ぼしている。 地域要因に変動はないが、需要はかなり弱含 んでおり、地価の下落基調に変化はなく、前 年と同程度の下落幅で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％