別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 鳴門 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳴門 -5 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　西岡　聖記   TEL.

鑑定評価額 4,220,000 円  １㎡当たりの価格 18,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳴門市鳴門町高島字中島３１８番 ②地積 　(㎡) 227   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道 鳴門 4.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       225 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 鳴門駅北西方 4.4km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 鳴門市中心部から郊外の住宅地域として今後とも継続すると予測する。地価については、新型コロナの影響等か らは基本的に回復基調だが、供給がやや過大であること等から、下落傾向が継続している。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鳴門市中心部から郊外の住宅地域である。需要者の中心は鳴門市に居住するサラリーマン等の１次取得者 と考えられる。地価については、新型コロナの影響等から基本的には回復基調であるものの、供給余地も多いため、下 落傾向が継続しており、建築費高騰等の影響も懸念される。市場の中心価格帯については、土地は２００～２５０㎡程 度で３００～５００万円程度、新築戸建で２，３００～２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 供給余地が多く、取引自体も比較的多く見受けられるため、類似地域において、信頼性のある取引事例が比較的豊富に 収集し得た。一方、近隣地域周辺においては賃貸需要も相応に認められるものの、建物建築費の高騰等から、収益性の 確保が非常に困難な状況にあるため、試算途中で純収益がマイナスとなった。従って、比準価格を重視し、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鳴門市の地価については、中心部から比較的 近距離に所在する地域を中心として、新型コ ロナ等の影響から、基本的には回復基調にあ る。 新型コロナの影響等から基本的には回復基調 であるものの、供給余地も多いため、下落傾 向が継続しており、建築費高騰等の影響も懸 念される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％