別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 鳴門 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳴門 -4 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　小河　伸洋   TEL.

鑑定評価額 4,060,000 円  １㎡当たりの価格 23,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳴門市里浦町里浦字坂田２３番３ ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 西3.1m市道 水道 鳴門 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    10 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、３．１ ｍ市道 交通 施設 鳴門駅南東方 2.6km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地外縁部の既成住宅地域で街路条件に劣ることもあり外部からの需要は少なく、現況は維持するものの 、価格は幅広い需要層を持つ市内中心部住宅地と比較して軟調傾向が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鳴門市中心部外縁のうち東部地域における既成住宅地域。需要者は地縁性を有する個人が中心で、他圏域 からの転入は少ない。従って高齢化等による慢性的な供給圧力に対して新規需要は少なく、物価高等の一般経済の先行 き不安も相俟って価格は軟調推移が継続している現状。取引自体が少ないため中心となる価格帯も把握しづらいが、土 地は標準的な条件下においては７～８万円／坪前後が相場指標と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には賃貸アパート等も見受けられるが、標準地は小規模画地で適正な収益力を現す賃貸建物の建設が困難なことか ら収益還元法の適用はできなかった。比準価格は標準地同様に中心市街地東方外縁の既成住宅地域で代替関係の高い取 引事例から求めたもので、自用目的取引が主である当該市場参加者の選好にも沿い、信頼性が高い。よって、比準価格 を標準とし、コロナ禍・資材価格高騰の影響、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鳴門 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [199.9] [101.5] 100 23,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍は落ち着きつつあるが、今後建築費 高騰の住宅需要への影響が懸念される。郊外 部は高齢化等の影響が強く需要縮小傾向が継 続。 地域要因に大きな変動はないが、街路条件に 見劣りがあり地縁性が強いことから、需要回 復が見込みづらい状況が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +9.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +73.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％