別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 鳴門 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳴門 -3 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　澤嶋　鉄哉   TEL.

鑑定評価額 4,760,000 円  １㎡当たりの価格 40,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳴門市撫養町南浜字東浜１番５５ ②地積 　(㎡) 118   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東4m市道 水道 撫養 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道２８号の背後に存する住 宅地域である。 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 撫養駅南東方 1.0km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地の一角にある既成住宅地域である。近年の地価動向は、水準自体の低下もあり、安定的に推移してき たが、需要が弱含んでいることから、大きくはないが下落圧力が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鳴門市の中心部近郊の住宅地域を圏域とする。需要者は、市内で就業する一次取得者層を中心として、 市内他地区からの転入者も見られる。当地域を含め一定の利便性を備えた既成住宅地域においては、需給動向は比較的 安定していたが、インフレ懸念等による先行き不透明感から、土地需要は弱含んでいる。需要の中心となる価格帯は、 土地が１２０～２００㎡で５００～８００万円程度、新築戸建住宅は２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺に共同住宅も見られる地域性にあるが、当標準地に賃貸用不動産の想定を行うことが現実性を欠くことから、収益 価格の試算を断念した。一方、近隣地域周辺において得られた最新の戸建住宅地の取引事例を採用の上、価格牽連性が 強い事例を拠りどころに試算した比準価格の信頼性は高い。以上より、規範性の高い比準価格を採用することとし、代 表標準地との検討等にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鳴門 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [120.0] [102.0] 100 40,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少は県平均を上回っている。インフレ 基調、建築費高騰等が土地需要に悪影響を及 ぼしている。 地価水準自体の値頃感は認められるが、需要 が引き続き弱含んでいることから、小幅なが ら下落基調にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％