別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 鳴門 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳴門 -2 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　富永　守   TEL.

鑑定評価額 3,860,000 円  １㎡当たりの価格 13,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳴門市鳴門町土佐泊浦字黒山２５６番２０ ②地積 　(㎡) 280   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅と農家住宅 等が混在する住宅地 域 南東5.3m市道 水道 鳴門 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    60 ｍ、南   130 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．３ｍ市道 交通 施設 鳴門駅北東方 5.5km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 瀬戸内海国立公園の背後にある農漁村集落で、市中心部へのアクセスが劣るため住宅需要が弱く、また、近年は 観光施設開発もみられず、特に発展要因もないため、当面は現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鳴門町内の住宅地域一円である。需要者は、町内居住者及び地縁関係者が中心である。当地域周辺は、 島嶼部にあり半農半漁の集落が形成されているが、海岸沿いは瀬戸内海国立公園に指定され、リゾートマンション、土 産店等もみられるほか、大毛地区には高速道路のインターが設置されている。近年は、地元需要並びに観光施設地及び 別荘の需要も弱く、不動産市場は低迷している。価格の中心帯は、土地のみで坪４～５万円程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域周辺は農漁村集落であり、賃貸住宅はみられず、賃貸需要も希薄である。また、公法上市街化調整区域に指定さ れ、宅地利用に際しては開発許可等を要するが、公法上、新規に共同住宅を建設することは制限されており、収益を想 定することは困難である。よって、本評価においては、市場性をより反映する取引事例比較法による比準価格のみを採 用し、周辺地域における公示地価格等との均衡を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高齢化、過疎化が進み土地需要が先細りする なか、円安等による物価高で景況の先行きが 不透明であり、地価は弱含みで推移するもの と思われる。 土地需要は地縁関係者が殆どで、他地域から の流入人口が少ないため、土地需要が低調で 、地価は弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％