鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

徳島 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｃ -11001	徳島市		更地	（　）	ほぼ台形	東18m県道、北4m、西3.5m、三方路		１住居 (70,200)
b	２１Ｃ -20114	徳島市		更地	（　）	不整形	北23m国道、南6.5m、二方路		商業 (90,400)
c	２３Ｋ -5010	徳島市		更地	（　）	長方形	南東15m市道、中間画地		商業 (80,400)
d	２２Ｋ -14116	徳島市		更地	（　）	不整形	北西22m県道、南4.6m、角地		近商 (90,200)
e	２２Ｃ -14117	徳島市		更地	（　）	不整形	南11m国道、中間画地		近商 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 77,785	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 90.7]	84,732	100 [ 80.7]	104,996	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	105,000
b	(　 ) 90,742	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 81.6]	109,535	100 [ 110.3]	99,306		99,300
c	(　 ) 118,104	100 [ 80.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	148,663	100 [ 129.8]	114,532		115,000
d	(　 ) 51,169	100 [ 60.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 83.2]	101,067	100 [ 100.0]	101,067		101,000
e	(　 ) 57,252	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	71,064	100 [ 72.7]	97,750		97,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -16.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -9.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -18.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +30.0
c	売急ぎ	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	売急ぎ	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	売急ぎ	％／月 -0.08	画地　　　　 -16.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 101,000 円／㎡]

徳島 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,469,231	5,041,252	19,427,979	19,034,400	393,579	（　0.9476） 372,955	（ 5.2 - 0.3 ） 4.9％
	⑧収益価格	7,611,327 円　　　　（　 8,710 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

徳島 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	323.23	Ｓ5	1,330.48
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	76 ％	200 ％	200 ％	874 ㎡	23.5 m x 37.5 m	前面道路：県道　 26.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺地域の需給動向を勘案し、１階店舗、２階以上は２ＬＤＫ（１９戸）を想定した。

⑦有効率　 92.9 ％
の理由

建築計画による

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	308.48	92.4	285.00	2,545	725,325	3.0	2,175,975
							0.0	0
2～ 4	居宅	268.02	93.4	250.42	1,450	363,109	2.0	726,218
							0.0	0
5～ 5	居宅	217.94	91.9	200.34	1,450	290,493	2.0	580,986
							0.0	0
～

～

計		1,330.48	92.9	1,236.60		2,105,145		4,935,615
								0

⑨年額支払賃料	2,105,145 円　×　12ヶ月　＝　 25,261,740 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,236.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 12 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,261,740 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 1,558,904 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,422,836 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,935,615 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 46,395 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,469,231 円　　　　（　 27,997 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３ＫＡ　　　　-13001	1,497 ( 1,469)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	2,458	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,551 円/㎡　月額支払賃料（　 2,545 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３ＫＡ　　　　-14101	2,475 ( 2,429)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	2,644
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

徳島 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,320,000 円	264,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	779,452 円	25,981,740　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 202,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,211,000 円	264,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.75 /1000
④損害保険料	264,000 円	264,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	264,000 円	264,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,041,252 円　（　　　　　　 5,768 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9476

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	264,000,000 円	設計監理料率　 191,000 円／㎡　×　 1,330.48 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0721	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0703 × 30 ％　＋ 0.0959 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,034,400 円（　　　　　 21,778 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,469,231 円
②総費用	5,041,252 円
③純収益　①－②	19,427,979 円
④建物等に帰属する純収益	19,034,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	393,579 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	372,955 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 427 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,611,327 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,710 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
徳島 5-16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

徳島 5-16

徳島県

徳島

氏名

不動産鑑定士　富永　守

TEL.

鑑定評価額

88,300,000 円

１㎡当たりの価格

101,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	85,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	徳島市南島田町２丁目１１６番１				②地積　(㎡)	874 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他） (76,200)
	1:1.5	事務所Ｓ2	店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域	北26m県道	水道	蔵本 990m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 280 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 23.0 ｍ、奥行　約　　 37.0 ｍ、規模　　 850 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２６ｍ県道

交通

施設

蔵本駅北西方

990m

法令

規制

近商
(76,200)

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路の新設に伴い大型量販店が進出し、商業施設が増えた新興商業地域であるが、市内外で大型商業施設が
増えたため、近年は商業地としての活気が低下している。近時は幹線道路沿いの土地需要が減少している。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 101,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 10,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、徳島市中心部近郊の商業地域である。需要者の中心は、県内外の法人及び不動産業者等である。当地域
は、県道徳島鴨島線沿いに中低層の店舗・事務所ビル、マンション、大型商業施設が建ち並ぶ新興の商業地域である。
当地域は、大型商業施設の進出により商業地域として活性化したが、近時は、市内外に進出した大型店舗との競合で顧
客が流出しており、繁華性がやや低下している。中心となる価格帯は、土地のみで坪３３万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

商業地域においては収益性が重視される傾向にあり、当地域周辺においても中古収益物件の取引はみられるものの、土
地取引においては、自用目的の需要が支配的であり、収益物件を新築する目的での土地需要は少ない。このため、収益
性を検討しつつも、市場の需給動向により価格が形成されているのが実情である。このため、市場性をより反映する比
準価格を採用し、収益価格を参考のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　徳島 5-12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 114,000 円／㎡

[ 99.1]
100

100
[100.0]

100
[112.3]

[100.0]
100

101,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    102,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

円安は収束傾向にあるが諸物価が上昇し、購
買力が減退している。今後の景況の先行きが
不透明であり、地価はやや弱含みで推移する
ものと思料する。

他地域の大型商業施設との競合から、地域内
の核店舗においてテナントが撤退するなど、
集客力が減退しており、地価は弱含みで推移
している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

徳島 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｃ -11001	徳島市		更地	（　）	ほぼ台形	東18m県道、北4m、西3.5m、三方路		１住居 (70,200)
b	２３Ｋ -10017	徳島市		建付地	（　）	長方形	南34m国道、中間画地		近商 (80,200)
c	２２Ｋ -11016	徳島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西10.5m県道、南4m、角地		商業 (90,400)
d	２２Ｃ -14119	徳島市		更地	（　）	ほぼ台形	南5.8m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 77,785	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 94.0]	81,757	100 [ 81.6]	100,192	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	100,000
b	(　 ) 84,633	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	88,909	100 [ 88.0]	101,033		101,000
c	(　 ) 89,286	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	86,570	100 [ 84.8]	102,087		102,000
d	(　 ) 60,499	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 93.1]	64,463	100 [ 64.4]	100,098		100,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -27.0
d	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -6.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 101,000 円／㎡]

徳島 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,560,029	5,043,926	19,516,103	19,034,400	481,703	（　0.9476） 456,462	（ 5.2 - 0.3 ） 4.9％
	⑧収益価格	9,315,551 円　　　　（　 10,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

徳島 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	323.23	Ｓ5	1,330.48
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	76 ％	200 ％	200 ％	874 ㎡	23.5 m x 37.5 m	前面道路：県道　 26.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

賃貸市場、画地条件を検討し、１階が店舗２戸、２～５階が２ＬＤＫタイプの共同住宅１９戸を想定した。

⑦有効率　 92.9 ％
の理由

建築想定による。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	308.48	92.4	285.00	2,557	728,745	4.0	2,914,980
							0.0	0
2～ 4	居宅	268.02	93.4	250.42	1,450	363,109	2.0	726,218
							0.0	0
5～ 5	居宅	217.94	91.9	200.34	1,470	294,500	2.0	589,000
							0.0	0
～

～

計		1,330.48	92.9	1,236.60		2,112,572		5,682,634
								0

⑨年額支払賃料	2,112,572 円　×　12ヶ月　＝　 25,350,864 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,236.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 12 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,350,864 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 1,564,252 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,506,612 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,682,634 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 53,417 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,560,029 円　　　　（　 28,101 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３ＫＡ　　　　-11002	1,851 ( 1,818)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [103.0]	100 [ 85.0]	2,643	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,566 円/㎡　月額支払賃料（　 2,557 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２ＫＡ　　　　-11003	1,851 ( 1,818)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [103.0]	100 [ 80.0]	2,496
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

徳島 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,320,000 円	264,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	782,126 円	26,070,864　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 202,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,211,000 円	264,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.75 /1000
④損害保険料	264,000 円	264,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	264,000 円	264,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,043,926 円　（　　　　　　 5,771 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9476

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	264,000,000 円	設計監理料率　 191,000 円／㎡　×　 1,330.48 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0721	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0703 × 30 ％　＋ 0.0959 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,034,400 円（　　　　　 21,778 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,560,029 円
②総費用	5,043,926 円
③純収益　①－②	19,516,103 円
④建物等に帰属する純収益	19,034,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	481,703 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	456,462 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 522 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,315,551 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,700 円／㎡）